RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/162038 / HA ZA 18-184
Vonnis van 1 mei 2019
in de zaak van
VERKOPERS,
beiden wonende te XXX (Noorwegen),
eisers,
advocaat: mr. J.M.E. Hamming te Drachten,
tegen
KOPER,
wonende te YYY,
gedaagde,
advocaat: mr. N.E. van Uitert te Drachten.
Partijen zullen hierna Verkopers c.s. en Koper genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding 28 juni 2018 van de zijde van Verkopers c.s.;
- de akte overlegging producties van de zijde van Verkopers c.s.;
- de conclusie van antwoord van de zijde van Koper;
- de conclusie van repliek, tevens akte in geding brengen stukken van de zijde van
Verkopers c.s.;
- de conclusie van dupliek van de zijde van Koper.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 16 januari 2013 hebben Verkopers c.s. als verkoper en Koper als koper een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot (hierna te noemen: de woning) voor de koopprijs van € 232.000,00.
2.2. In de koopovereenkomst zijn partijen onder andere het navolgende overeengekomen:
'artikel 3 Eigendomsoverdracht
3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 15 januari 2014 of zoveel eerder of later als partij en tezamen nader overeenkomen (..).
artikel 4 Bankgarantie/waarborgsom
4.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 13 februari 2013 een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van €23.200,- (..). (..)
4.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 4.1 genoemde bedrag in handen van de notaris (..). (..) Deze waarborgsom zal, behoudens het in artikel 10 bepaalde, met de koopsom worden verrekend voor zover de koopsom en het overige door koper verschuldigde niet uit een door koper aangegane geldlening worden voldaan. (..)
artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding
10.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van C 23.200,- (..) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.'
2.3. Conform artikel 4.2 heeft Koper een waarborgsom ter grootte van € 23.200,00 bij de notaris gestort.
2.4. Nadat Koper de woning niet op 15 januari 2014 had afgenomen, [hebben] Verkopers c.s. bij brief van dezelfde dag Koper in gebreke gesteld, met inachtneming van de contractuele termijn van acht dagen, en Koper gesommeerd om op uiterlijk 23 januari 2014 alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Koper heeft hieraan niet voldaan.
2.5. Op 23 januari 2014 heeft de notaris een akte van non-comparitie opgemaakt.
2.6. Bij brief van 28 januari 2014 is namens Verkopers c.s. de overeenkomst buitenrechtelijk ontbonden. Daarbij is aanspraak gemaakt op de overeengekomen boete van 10% van de koopsom, zijnde een bedrag van € 23.200,00, en op een aanvullende nog nader te berekenen schadevergoeding, een en ander zoals genoemd in artikel 10.2 van de koopovereenkomst.
2.7. De door Koper bij de notaris in depot gestorte waarborgsom is door de notaris op grond van de overeengekomen boete aan Verkopers c.s. uitgekeerd.
2.8. Verkopers c.s. [hebben] de woning uiteindelijk op 8 juni 2017 verkocht voor een prijs van € 180.000,00 aan een derde partij. Op 1 augustus 2017 is de woning aan deze derde partij bij notariële akte geleverd.
2.9. Bij brief van 14 mei 2018 heeft de advocaat van Verkopers c.s. Koper gesommeerd binnen zeventien dagen na dagtekening van de brief een bedrag van€ 48.252,47 te voldoen ter zake van aanvullende schadevergoeding. Koper heeft hieraan niet voldaan.
2.10. [De verkopende makelaar] van de woning, heeft naar aanleiding van de vraag van de advocaat van Verkopers c.s. hoe het kan dat de woning uiteindelijk voor € 52.000,00 minder is verkocht, bij e-mailbericht van 12 juni 2018 onder andere het volgende geschreven aan de advocaat van Verkopers c.s.:
'Algemeen: bij dit soort objecten zijn er in zijn algemeenheid geen tot zeer weinig bezichtigingen. Dit heeft te maken dat het een sloopwoning betreft welke bij het vergrote merendeel als bouwkavel wordt gezien. Bij dit type onroerend goed wordt er via kantoor informatie opgevraagd of vindt er telefonisch overleg plaats. De woning is in de gebruikelijke verkoopkanalen aangemeld en is de verkoop goed gemonitord en waar nodig aangescherpt/bijgesteld (te denken valt aan aanpassing presentatie, forto's, benaderen kandidaten enz..). Op het belangrijke verkoopmedium Funda is de woning goed gevonden en bekeken. Alleen al in 2017 zijn er via Funda 59 brochure downloads geweest (gerichte download van de presentatiebrochure). Ook is er tussentijds veel overleg met verkoper geweest en de markt, verkoopproces, alternatieve mogelijkheden besproken. Nadat de koop niet is doorgegaan is in 2014 de woning opnieuw aangemeld Dit heeft geen positief effect gehad op het algehele verkoopproces. Het gevaar voor een zogenaamde "smet" op het verkoopproces!
-januari 2014: Nadat er niet geleverd is, is te samen met verkopers besloten om met een lagere vraagprijs te starten: Vraagprijs € 225.000,-.
- 2014: geadverteerd in Leeuwarder C (nieuw aanbod) en Actief (regionaal)
- 2014: diverse informatie aan partijen afgegeven waaronder aan collega makelaar
- 2015: diverse malen overleg geweest met verkoper en presentatie bijgesteld.
- 2015: aangezien er nog geen concreet voorstel is geweest is besloten om in augustus de vraagprijs nogmaals te verlagen naar € 209.000,-
- 2015: verkoopprocedure verbreed: samenwerking met aannemer kavel inclusief nieuwbouwwoning aangeboden. Vraagprijs inclusief nieuwbouwwoning: € 368.000,-. Kortom 2 verkoopkanalen-aanmeldingen: kavel: € 209.000,- of de kavel inclusief nieuwbouwwoning: € 368.000,-.
- 2016: diverse informatie afgegeven aan diverse kandidaten
-2016: diverse malen overleg geweest met verkoper. Advies terrein schoonhouden eventueel bord.
- 2017: advies- promolabel (Funda tool om extra op te vallen).
- Algemeen: facebookactie
- 2017: onderhandeling en uiteindelijk verkocht (€ 180.000,-snelle aanvaarding, geen financieringsvoorbehoud)
De koopsom in 2018 € 232.000,- is ruim boven de laatst gestelde vraagprijs van €209.000,- Indien de woning met deze vraagprijs te scherp in de markt is gezet mag men zich afvragen waarom er met de gedane inspanningen niet meer concrete biedingen zijn geweest c.q. de woning niet sneller is verkocht!
De uiteindelijke verkoopsom van € 180.000,- is gezien de gedane inspanning, rekening houdende met de "smet op de woning" en inclusief de gunstige condities: zonder financieringsvoorbehoud en een snelle levering een reële opbrengst.'
2.11. Op 28 juni 2018 [hebben] Verkopers c.s. op grond van een daartoe gewezen beschikking van 27 juni 2018 van deze rechtbank conservatoir beslag gelegd op het aandeel van Koper in diverse roerende zaken.
3. De vordering
3.1. De vorderingen van Verkopers c.s. strekken ertoe, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Koper veroordeelt:
I. tot betaling van een bedrag van € 47.985,47 aan Verkopers c.s., te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de data van het intreden van de schade tot de dag van de algehele voldoening,
II. tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ter grootte van € 1.518,36;
III. in de proceskosten, waaronder de beslagkosten, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis en - indien voldoening niet binnen veertien dagen na betekening plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis tot de dag van de algehele voldoening en in de nakosten.
3.2. Koper voert verweer.
3.3. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil en de beoordeling daarvan
Aanvullende schadevergoeding
4.1. In de onderhavige procedure dient beoordeeld te worden of Koper betaling verschuldigd is van de door Verkopers c.s. gevorderde aanvullende schadevergoeding van € 47.985,47. Deze schadevergoeding bestaat uit de navolgende onderdelen:
4.2. Verkopers c.s. [voeren] ter onderbouwing van [hun] vordering aan dat [zij] op grond van artikel 10.2 van de koopovereenkomst naast de terstond opeisbare boete van € 23.200,00 ook recht [hebben] op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Verkopers c.s. [stellen] dat [zij] het maximale [hebben] gedaan om de woning opnieuw voor een goede prijs te verkopen. Dit volgt, aldus nog steeds Verkopers c.s., ook wel uit het e-mailbericht van 12 juni 2018 van Osinga (rechtsoverweging 2.10).
4.3. Koper betwist de vordering. Door onvoorziene omstandigheden, te weten het faillissement van zijn voormalig werkgever, was hij destijds niet in staat om de woning af te nemen. Koper acht onverkorte toepassing van het boetebeding niet redelijk en in strijd met de strekking van de koop. Immers, toepassing van het boetebeding leidt in deze tot een onaanvaardbaar resultaat,-nu deze gelet op de lange termijn gelegen tussen het moment van ondertekenen van de koopovereenkomst (januari 2013) en de datum van passeren van de notariële akte (januari 2014) in combinatie met de korte termijn waarin op het voorbehoud een beroep kon worden gedaan, niet meer is geweest dan een loze letter. Voorts voert Koper aan dat de gevorderde schadevergoeding niet het gevolg is van het niet nakomen van de overeenkomst en bovendien te hoog is. Koper stelt in dat kader dat het verschil tussen de prijs die hij en Verkopers c.s. waren overeengekomen en de prijs waarvoor de woning uiteindelijk is verkocht, te weten 22%, enorm groot is. Dit terwijl de prijzen van onroerende zaken de afgelopen jaren juist een enorme stijging hebben laten zien. Koper meent dat hij niet aansprakelijk kan worden gehouden voor het feit dat de woning in 2017 onder de marktprijs is verkocht. Gelet op het bovenstaande acht Koper het redelijk dat het door hem verschuldigde bedrag wordt vastgesteld op € 23.200,00 - welk bedrag hij in de vorm van een waarborgsom reeds voldaan heeft - hetgeen dan te gelden heeft als hetzij boete, hetzij gematigde boete en een deel van de gevorderde schadevergoeding, hetzij geen boete en enkel een deel schadevergoeding.
4.4. De rechtbank overweegt het volgende.
Dat Koper is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van 16 januari 2013, door niet mee te werken aan de levering van de woning op de daartoe overeengekomen datum, is niet in geschil tussen partijen. Hiermee staat vast dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Koper. Nu Koper toerekenbaar is tekortgeschoten in de verplichtingen uit de koopovereenkomst, is hij in beginsel verplicht de schade, die Verkopers c.s. daardoor [hebben] geleden, te vergoeden. Voor vergoeding komt in aanmerking de schade die in zodanig verband staat met het niet meewerken aan de levering van de woning, dat die schade Koper, als een gevolg van het niet voldoen aan zijn verplichtingen, kan worden toegerekend. Gelet op de aard van de aansprakelijkheid, namelijk vanwege een toerekenbare tekortkoming, is een ruime toerekening aan de orde.
4.5. Koper heeft evenwel betoogd dat onverkorte toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar resultaat leidt en verzoekt de gevorderde overeengekomen boete en/of aanvullende schadevergoeding te matigen tot het bedrag van de waarborgsom. De rechtbank zal voorbij gaan aan dit verweer en het volgende is in dat kader redengevend.
4.6. De rechtbank overweegt dat de in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, meebrengt dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007: AZ6638).
4.7. Omtrent de aard van de overeenkomst en de inhoud en strekking van het boetebeding overweegt de rechtbank als volgt. Het onderhavige boetebeding is een gebruikelijk beding bij de koop en verkoop van woningen. Het bevat een prikkel tot nakoming van wezenlijke verplichtingen die rusten op beide partijen bij een koopovereenkomst van woningen. In zoverre draagt het naar zijn aard bij tot de rechtszekerheid, hetgeen van betekenis is bij het oordeel of de billijkheid in het onderhavige geval klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd. Aan de andere kant-bevat het boetebeding één bedrag voor vele, mogelijk sterk uiteenlopende, tekortkomingen. In een dergelijk geval ligt het voor de hand dat in beginsel de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de rechter van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maakt om, voor wat betreft het bedrag van de uiteindelijk verschuldigde boete, aan de hand van de maatstaf van artikel 6:94 BW te differentiëren naar gelang van de ernst van de tekortkoming waardoor zij is verbeurd, en van de schade die daardoor is veroorzaakt (volgens Hoge Raad 13 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2578).
4.8. Over de aard en ernst van de tekortkoming en de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen, is het volgende van belang. Koper heeft aangevoerd dat hij de woning op 15 januari 2014 niet heeft afgenomen, omdat hij de benodigde financiering voor de woning niet heeft verkregen als gevolg van het feit dat zijn voormalig werkgever vlak voor de passeerdatum van de notariële akte failliet is verklaard. Daargelaten dat een faillissement van een werkgever niet een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW oplevert, heeft Koper nagelaten aan te tonen dat zijn werkgever daadwerkelijk failliet is verklaard en voorts dat hij als gevolg daarvan zonder inkomsten kwam te zitten en is blijven zitten. Evenmin heeft Koper aangetoond dat hij de benodigde financiering niet rond kon krijgen als gevolg van het vermeende faillissement. Zo heeft Koper geen stukken in het geding gebracht waaruit het door hem gestelde zou blijken. Een en ander daargelaten dat Koper gezien het feit dat de koopovereenkomst reeds in januari 2013 is gesloten een risico heeft genomen door pas in januari 2014 de financiering rond te krijgen. Tevens [hebben] Verkopers c.s. onbetwist gesteld dat Koper ervaring heeft met het aankopen van onroerende zaken, zodat Koper in dat licht niet aangemerkt kan worden als iemand die niet wist waar hij aan begon.
4.9. Verkopers c.s. [hebben] een overzicht overgelegd waarin is weergegeven hoe het bedrag aan schadevergoeding dat [zij vorderen], is opgebouwd. De verschillende posten zullen hierna achtereenvolgens worden beoordeeld.
Waardedaling van de woning
4.10. Verkopers c.s. [hebben] de woning in plaats van in januari 2014 voor het bedrag van € 232.000,00 (zoals overeengekomen met Koper) zo'n 3,5 jaar later, in juni 2017, verkocht voor € 180.000,00. Verkopers c.s. [vorderen] het prijsverschil als schadevergoeding. Daarop [hebben] Verkopers c.s. de door Koper reeds betaalde boete van € 23.200,00 in mindering gebracht, zodat op dit punt een bedrag wordt gevorderd van € 28.800,00.
4.11. De rechtbank is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat Verkopers c.s. niet het maximale [hebben] gedaan om de woning opnieuw voor een goede prijs te verkopen. Naar het oordeel van de rechtbank volgt dit ook uit het e-mailbericht van 12 juni 2018 van Osinga. Voorts heeft Koper onvoldoende onderbouwd dat de vraagprijs niet op de juiste manier is bepaald. Koper heeft bijvoorbeeld geen andersluidend advies van een andere makelaar overgelegd. De rechtbank overweegt over de waardedaling van de woning verder dat bekend is dat woningprijzen fluctueren; een negatief verschil in waarde komt dan ook, in beginsel, als schade voortvloeiend uit het niet-nakomen van de koopovereenkomst door de koper, voor rekening van de koper.
4.12. Concluderend geldt ten aanzien van de minderwaarde van de woning het volgende. Zoals hiervoor uiteengezet dient de waardedaling van de woning (€ 52.000,00) voor rekening van Koper te komen. Nu door Koper de boete van € 23.200,00 reeds is voldaan, dient Koper nog een bedrag van € 28.800,00 aan schade in het kader van de waardevermindering van de woning aan Verkopers c.s. te voldoen. Dit deel van het gevorderde wordt derhalve toegewezen.
Dubbele lasten en gemeentelijke lasten
4.13. Op grond van het hiervoor overwogene gaat de rechtbank ervan uit dat Verkopers c.s. bij effectuering van de koop vanaf 15 januari 2014 van dubbele woonlasten en gemeentelijke lasten verlost [zouden] zijn geweest. De lasten die na 15 januari 2014 nog voortvloeiden uit de omstandigheid dat de woning nog altijd niet verkocht was, moeten worden beschouwd als het gevolg van het niet effectueren van de koop en zullen daarom voor rekening van Koper moeten komen tot het moment waarop de woning uiteindelijk aan een derde partij is geleverd, te weten 1 augustus 2017. De vorderingen tot betaling van een bedrag van € 17.528,09 respectievelijk € 1.657,38 zullen dan ook worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.14. De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.518,36 zal eveneens worden toegewezen, nu Verkopers voldoende gesteld en onderbouwd [hebben] dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht.
Proceskosten
4.15. Koper zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van Verkopers c.s. vastgesteld als volgt:
- griffierecht € 895,00
- explootkosten € 98,01
- salaris gemachtigde € 3.222,00 (3 x tarief € 1.074,00)
- beslagkosten € 316,94 (€ 84,80 + € 232,14)
€ 4.531,95.
Nakosten en wettelijke rente
4.16. De nakosten, waarvan Verkopers c.s. betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden vastgesteld. De door Verkopers c.s. gevorderde wettelijke rente over zowel de schadevergoeding als over de proceskostenveroordeling zal worden toegewezen zoals hieronder nader is aangegeven.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt Koper tot betaling van een bedrag van € 47.985,47 aan Verkopers c.s., te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de data van het intreden van de schade tot de dag van de algehele voldoening;
5.2. veroordeelt Koper tot betaling van een bedrag van € 1.518,36 ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten;
5.3. veroordeelt Koper in de proceskosten, tot op heden vastgesteld op een bedrag van € 4.531,95, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis en - indien voldoening niet binnen veertien dagen na betekening plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van de algehele voldoening;
5.4. veroordeelt Koper tot betaling van de nakosten ten bedrage van € 131,00 dan wel een bedrag van € 199,00 indien betekening van het vonnis plaatsvindt;
5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Giltay, rechter, in tegenwoordigheid van de griffier bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2019.
