Recent had ik weer een aantal zaken waar de vervaltermijn een rol speelde. Zo, bent u er nog? ‘Vervaltermijn, wat is dat?’ hoor ik u denken. Als u gebouwd heeft of als u aannemer bent, is het tijd om even de oren en ogen goed te openen.
Vervaltermijnen zijn contractueel overeengekomen termijnen, die het gevolg hebben dat een vordering die na het verloop van de termijn bij een rechterlijke instantie wordt ingediend, niet meer inhoudelijk wordt beoordeeld. Die vordering wordt dan ‘niet-ontvankelijk’ verklaard. Dit geldt dus ook als degene met de vordering het gelijk bewijsbaar aan zijn zijde heeft! Het is dus een uitermate vervelend juridisch en formeel verweer als het slaagt voor de opdrachtgever en soms een uitkomst voor de aannemer. Ook al heeft de opdrachtgever gelijk, toch krijg hij de kans niet meer om het te bewijzen.
Vervaltermijnen komen veelvuldig voor in de algemene voorwaarden bij aannemings- en koop/aannemingsovereenkomsten. Zo kennen de AVA 1992, de AVA 2013 de oude GIW en de huidige Woningborg overeenkomsten allemaal een vervaltermijn. U kunt ze herkennen aan de omschrijving die meestal gebruikt wordt: ‘De rechtsvordering uit hoofde van […] is niet meer ontvankelijk na …..’. De termijn die dan volgt is de vervaltermijn, die niet altijd even lang is. De termijn is bovendien gekoppeld aan het moment van oplevering en gaat pas in nadat de zogenaamde onderhoudstermijn is verlopen. De oplevering is het moment dat de aannemer met de opdrachtgever het gebouwde inspecteert, terwijl de aannemer vooraf en tijdig aan de opdrachtgever heeft aangegeven het werk als ‘opgeleverd’ te beschouwen.
Die oplevering is een belangrijk juridisch moment, omdat zowel de wet als de meeste algemene voorwaarden in de aannemingswereld er van uit gaan dat de aannemer niet meer aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever had kunnen opmerken, maar tijdens de oplevering niet op het proces-verbaal van oplevering heeft laten zetten. Worden de zogenaamde opleveringspunten op het proces-verbaal van oplevering gezet, en erkent de aannemer deze, dan moet de aannemer deze herstellen. Erkent de aannemer ze echter niet, dan heeft de opdrachtgever met de aannemer in beginsel een bouwgeschil. Maar laat de opdrachtgever na een opleveringspunt überhaupt op het proces-verbaal van oplevering aan te tekenen dan blijft de hoofdregel gelden. En die is: De aannemer is na de oplevering niet meer aansprakelijk, tenzij….. Kortom, het is voor de opdrachtgever zaak alle punten waarover hij ontevreden is op het proces-verbaal van oplevering te laten vermelden.
De onderhoudstermijn waarover ik eerder sprak, is de periode waarbinnen de aannemer verplicht is de ná oplevering aan het licht gekomen problemen op eigen kosten op te lossen. Deze onderhoudstermijn kan ook variëren, in algemene voorwaarden loopt deze meestal van 1 maand tot 6 maanden, maar langer of korter is zeker niet uitgesloten. Na het verloop van deze onderhoudstermijn blijft natuurlijk nog steeds de hoofdregel van toepassing: de aannemer is NIET aansprakelijk , tenzij de uitzonderingen van toepassing zijn.
De uitzonderingen worden meestal geformuleerd als verborgen gebreken die ernstig van aard zijn en de verborgen gebreken van minder ernstige aard. Was het gebrek bij oplevering voor de oed oplettende opdrachtgever kenbaar, maar is daar niet door hem over geklaagd, dan geldt het gebrek natuurlijk niet als een verborgen gebrek. U snapt dus dat een aannemer belang heeft bij de bewering dat het gebrek bij de oplevering kenbaar was en ‘dus’ geen verborgen gebrek meer is, terwijl de opdrachtgever belang heeft bij precies de omgekeerde stelling.
Als het gebrek waar de opdrachtgever na de oplevering over klaagt niet eerder zichtbaar was, kan hij de aannemer er nog op aanspreken. En op dat punt komt de vervaltermijn weer om de hoek kijken. Terug dus naar de vervaltermijn. De lengte daarvan verschilt namelijk bij (verborgen) gebreken van ernstige aard en die van minder ernstige aard. Bij gebreken van ernstige aard is de vervaltermijn meestal 10 jaar, hoewel Woningborg-overeenkomsten tegenwoordig een vervaltermijn van 20 jaar kennen. Een enkele keer levert die termijn problemen op voor een opdrachtgever, maar dat soort zaken zijn redelijk zeldzaam. Dit heeft te maken met de definitie van een ernstig gebrek. Meestal wordt dat omschreven als een gebrek dat de hechtheid van het gebouw of van een essentieel onderdeel daarvan in gevaar brengt. Ook de omstandigheid dat het gebouw door het gebrek (een deel van) zijn functie verliest wordt wel als ernstig gebrek aangemerkt. Kortom, gevallen van ernstig verzakkende funderingen of instortende daken, aan dat soort zaken moet u denken. En als daar sprake van is, komen de meeste van deze problemen wel binnen 10 jaar aan het licht, hoewel uitzonderingen denkbaar zijn.
De vervaltermijn voor minder ernstige gebreken is veelal veel korter. Onder de AVA 1992 en onder de AVA 2013 is de vervaltermijn in dat geval slechts 5 jaar na verloop van de onderhoudstermijn. Dat betekent dat u na verloop van de vervaltermijn + onderhoudstermijn (in het geval van de AVA 1992 dus 5 jaar en 3 maanden na de oplevering) niet meer met succes in rechte kunt klagen over de aannemer. En in de praktijk blijkt deze termijn vaak te kort te zijn. Verreweg de meeste gevallen waar opdrachtgevers over klagen zijn te beschouwen als minder ernstige gebreken. Dat wil echter niet zeggen dat minder ernstige gebreken geen grote financiële gevolgen kunnen hebben. In die zin is de term misleidend. Nu is bijvoorbeeld een licht corroderende balustrade op zich geen onoverkomelijk probleem voor een particuliere opdrachtgever. Maar wat als alle balustrades van een appartementencomplex hetzelfde euvel vertonen? Dat wordt dan een aardig kostbare zaak, die echter door de eigenaren zelf gedragen moet worden als het geschil pas 5 jaar na het verstrijken van de onderhoudstermijn aanhangig wordt gemaakt bij de bevoegde instantie. Soms is er echter twijfel mogelijk of iets een ernstig of minder ernstig gebrek is. Wat nu als deze balustrade zodanig roest, dat men niet meer veilig het balkon kan betreden? Men zou dan immers kunnen beargumenteren dat het balkon zijn functie verliest.
En wat doe je als pas kort voor het verstrijken van de vervaltermijn het probleem ontdekt wordt? Anders dan bij verjaring heeft eens stuitingsbrief geen zin. Vervaltermijnen kunnen namelijk niet gestuit worden, alleen maar ‘gered’ worden. Hoe doe je dat?
Door tijdig binnen de vervaltermijn een procedure aanhangig te maken. Meestal is de bevoegde instantie de Raad van Arbitrage voor de Bouw. De Raad van Arbitrage accepteert zogenaamde pro forma vorderingen. Dat wil zeggen dat men kort het probleem moet omschrijven en daarbij dient te melden dat men de vordering nog later wil aanvullen, omdat het een pro forma eis betreft. In elk geval is daarmee de termijn gered, mits de zaak tijdig bij de Raad van Arbitrage is ingediend.
Kortom, pas altijd op met vervaltermijnen!
