Huizenkopers kopen het vaak met hun gevoel. Je moet immers vallen voor een woning, waar je een groot aantal jaren met je gezin wil gaan wonen. Maar bij het ontdekken van de gebreken, zal de liefde liefde vaak enigszins bekoelen en rijst de vraag of er toch nog iets te halen valt bij de verkoper, die dat éne gebrek toch had moeten kennen?
Maar onder welke omstandigheden kun je de verkoper met succes aansprakelijk stellen voor gebreken aan de gekochte woning ?De meeste mensen zullen antwoorden: ‘bij verborgen gebreken’ en dat antwoord is niet eens zo gek. Maar het is slechts een deel van het (genuanceerde) antwoord. En wat zijn verborgen gebreken nu eigenlijk?
De NVM overeenkomst (Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2017). Vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis) zegt daar wel wat over, maar voor dat onderwerp besproken wordt, is het goed om te weten wat er over koop in de wet staat.
In artikel 7:17 BW staat (voor zover relevant) het volgende:
1. De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.
2. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
3.[…]
4.[…]
5.De koper kan zich er niet op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer hem dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. Ook kan de koper zich er niet op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer dit te wijten is aan gebreken of ongeschiktheid van grondstoffen afkomstig van de koper, tenzij de verkoper hem voor deze gebreken of ongeschiktheid had moeten waarschuwen.
6.Bij koop van een onroerende zaak wordt vermelding van de oppervlakte vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden.
Artikel 7:17 lid 2 BW is belangrijk, waarin staat: ‘indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen [..]
Ik laat de passage ‘alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien’ buiten beschouwing, omdat koper en verkoper vaak geen speciale afspraken maken, althans daarover afspraken maken die duidelijk zijn en zelden aanleiding geven tot juridische problemen. Het gaat dus vooral om mededelingen van de verkoper, die over het algemeen zullen zijn opgenomen in de verkoopbrochure, en dan vaak met name de door de verkoper ingevulde vragenlijst.
Verder gaat het ook om de eigenschappen die een woning voor normaal gebruik bezit en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Kortom, de normale verwachtingen die je als koper van een huis daarbij mag hebben. Dat is natuurlijk wel erg algemeen, maar je mag in principe verwachten dat er geen lekkage is, dat de elektra goed is aangelegd en dat ook de fundering geen problemen geeft, tenminste, tenzij anders door de verkoper aangegeven, of tenzij de gebreken evident zijn. Maar daarbij is het redelijk evident dat je van een recent gebouwde woning over het algemeen meer mag verwachten dan van een woning die al meer dan 100 jaar oud is. Of misschien kan dat beter omgedraaid worden, dat je, naarmate de woning ouder is, minder mag verwachten. Zoals de Hoge Raad in haar arrest van 7 oktober 2016 over een boerderij uit 1880 met onder andere asbestverontreiniging (waarvoor geen saneringsverplichting gold) overwoog:
Dat brengt mee dat het hof tot uitgangspunt mocht nemen dat vanwege de voor [eisers] kenbare leeftijd en gebreken van de boerderij, geen hoge eisen mogen worden gesteld aan de eigenschappen die voor het normale gebruik van deze boerderij als gezinswoning nodig zijn. In dat licht diende het hof te beoordelen of de door [eisers] gestelde gebreken afbreuk doen aan hetgeen zij op grond van de overeenkomst, met de daarin vervatte bedingen zoals de garantie (art. 8) en het gemaakte voorbehoud (art. 6.1 onder d), mochten verwachten.
De rechtbank had eerder in die zaak namelijk eerder over de feitelijke situatie vastgesteld:
“De tussen partijen gesloten overeenkomst vermeldt als gebruiksdoel bewoning. Een bijzonder gebruik is niet overeengekomen. De boerderij is omstreeks 1880 gebouwd. Er was op het moment van aankoop zichtbaar sprake van veel achterstallig onderhoud en in de muren van zowel het voorhuis als het achterhuis van de boerderij waren veel scheuren waarneembaar. Verder was er zichtbaar een bovengrondse dieseltank aanwezig en zijn blijkens de schriftelijke koopovereenkomst door [verweerders] mededelingen gedaan over ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen en over de aanwezigheid van asbest of asbesthoudende stoffen in en aan het object. Een en ander maakt naar het oordeel van de rechtbank dat aan de eigenschappen die voor het normale gebruik van deze boerderij nodig zijn geen hoge eisen mogen worden gesteld. De rechtbank zal hierna de door [eisers] gestelde gebreken gerubriceerd beoordelen. (…)”
En het Hof had in die zaak op het appèl geoordeeld:
De strekking van de grief is dat verkopers in veel opzichten in hun verplichtingen jegens kopers zijn tekortgeschoten. Het hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat de gestelde gebreken aangaande de staat van de boerderij en schuren, gelet op de kenbare staat en de leeftijd van de boerderij en op het feit dat met betrekking tot de stabiliteit dan wel uitgewerkte verzakking zelfs een voorbehoud in de overeenkomst is opgenomen, geen afbreuk doen aan eigenschappen waarvan kopers de aanwezigheid mochten verwachten. Anders gezegd: ook met de gestelde gebreken beantwoorden de boerderij en de schuren aan de overeenkomst. Kopers hebben immers voor het sluiten van de overeenkomst de boerderij twee maal bezichtigd, terwijl op die momenten zichtbaar sprake was van veel achterstallig onderhoud en in de muren van zowel het voorhuis als het achterhuis van de boerderij veel scheuren waarneembaar waren. In art. 16 onder (1) van de overeenkomst is bepaald dat koper bekend is met de staat van onderhoud van de boerderij met toebehoren, hieromtrent voldoende is geïnformeerd en zich een beeld heeft kunnen vormen van het noodzakelijk uit te voeren onderhoud.
En zie je als koper bij of voor de koop dat er sprake is van een woning met diverse gebreken, zoals in het hiervoor berechte geval, dan kun je uiteraard niet verwachten dat je een perfecte woning geleverd krijgt, tenzij daar andersluidende afspraken met de verkoper over gemaakt zijn. En bij een woning met een scheur in de dragende muur, moet je misschien wel doorvragen bij de verkoper of daar door een bouwkundige nader onderzoek naar laten doen alvorens een aankoopbeslissing te nemen. Echter, als er in het aankooprapport wordt geadviseerd dat er op grond van een ‘zwevende fundering’ van het woonhuis beter kan worden afgezien van de koop, terwijl later blijkt dat de in 2002 opgerichte aanbouw grote funderingsproblemen blijkt te hebben, betekent niet zonder meer dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden, aldus het hof Arnhem-Leeuwarden van 21 maart 2017.
Niet alleen de koopovereenkomst is bepalend, maar ook de verkoopbrochure, zo blijkt uit het arrest van het Hof Leeuwarden van 28 september 2010, waar de aanprijzingen in de verkoopbrochure en de aanwezigheid van de paardenbak maakten dat de bepaling ‘geschikt voor normaal gebruik als woonhuis’, zich mede uitstrekte tot het naastgelegen weideperceel, waar echter een compleet vervuilde boerderijruïne onder verborgen bleek te zitten.
Wordt de koop namelijk beklonken en klaagt de koper later over een gebrek dat hij volgens de verkoper had kúnnen kennen, dan kan de koper dit verwijt om zijn oren krijgen als hij een beroep doet op de zogenaamde dwaling. Dwaling is het sluiten van een overeenkomst onder de verkeerde voorstelling van zaken. De dwaling kan te wijten zijn aan een mededeling van de verkoper, of aaaan een mededeling die de verkoper had behoren te doen, maar heeft nagelaten, waardoor de koper op het verkeerde spoor is gezet, maar kan tenslotte ook gegrond worden op de omstandigheid dat beide partijen (dus zowel de verkoper als koper) een verkeerde voorstelling van zaken hadden. Bij dwaling speelt altijd de vraag of de dwaling naar maatschappelijke omstandigheden voor rekening van de dwalende had behoren te blijven. Door de rechtspraak is dit ingevuld dat er gekeken moet worden naar de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper.
Wat partijen van elkaar over en weer van elkaar mogen verwachten, wordt ook koopovereenkomst.
Artikel 7:17 BW is bij een verkoop van een woning tussen 2 particulieren van regelend recht en daar kan dus door partijen een andere invulling aan gegeven worden. In de praktijk gebeurt dat veelvuldig, doordat makelaars aan de verkoper en koper een model koop/verkoopovereenkomst voorleggen. In de praktijk blijkt dat meestal de NVM model koopovereenkomst te zijn. Dat model bevat twee relevante standaard artikelen, die als volgt luiden.
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: WOONHUIS. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
De hoofdregel van artikel 6.1 (in de oude modellen artikel 5.1), is dus dat ALLE gebreken voor rekening en risico komen van de koper, niet alleen de zichtbare gebreken, maar ook de onzichtbare. Dus alleen op grond van artikel 6.1 heeft de koper geen enkele aanspraak meer op de koper, óók niet voor verborgen gebreken. Dat ging de makers van de model koopovereenkomst ook wat ver en daarom is er in artikel 6.3 een nuancering gekomen, namelijk dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn, waarbij dan meestal geldt, normaal gebruik als WOONHUIS. Het model laat hier partijen vrij om ‘woonboerderij’, ‘recreatiewoning’ of een andere omschrijving te gebruiken, waar de geschiktheid dan voor moet gelden.
Het artikel wordt door lagere rechters uitgelegd als een geschiktheidsgarantie. Als blijkt dat een woning door een gebrek niet geschikt is, hoeft de koper geen wetenschap van die ongeschiktheid bij de verkoper te bewijzen. Dat bleek uit een door het hof ‘s-Hertogenbosch op 18 oktober 2016 berechte geval, waarbij er van uit gegaan werd dat at er een probleem was met de keukenvloer. Het hof overwoog:
Het woonhuis is niet geschikt voor normaal gebruik als de vloer van de keuken inherent onveilig is en het aanmerkelijk risico in zich draagt om in te storten.
Het enkele feit dát de woning ongeschikt is, levert een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) op. Dat de verkoopster medegedeeld had slechts als kind in de woning gewoond te hebben, maakt dat niet anders. Het hof oordeelde namelijk:
Een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, kan onder omstandigheden meebrengen dat van non–conformiteit sprake is, ook als de verkoper het gebrek niet kende. Art. 5.3 van de koopovereenkomst maakt één en ander niet anders wat de staat van de keukenvloer betreft.
Echter, volgens artikel 6.1 (destijds artikel 5.1) geldt de garantie niet bij de volgende situaties. De koper kende het probleem voorafgaande de koop, of hàd dit probleem kunnen kennen, bijvoorbeeld door nader bouwkundig onderzoek. Echter, een bouwkundig onderzoek voorafgaand de koop pleegt zelden verbrekend te zijn. Over het algemeen vindt een verkoper het niet leuk dat er in zijn woning geboord wordt, waarna bij constatering van een probleem, de potentiële koper afhaakt en de verkoper met de gevolgen laat zitten. In het hiervoor genoemde geval overwoog het hof op dit punt:
Het hof weegt hierbij mee dat is gesteld noch gebleken dat kopers bij hun bezichtiging(en) en eventueel onderzoek ook de keukenvloer hebben onderzocht of dat de staat van de vloer zodanig was dat zij de vloer hadden moeten onderzoeken in het kader van art. 5 van de koopovereenkomst. Bovendien hebben kopers onbetwist aangevoerd dat de door hen gestelde gebreken aan de keukenvloer bij regulier onderzoek niet aan het licht zouden zijn gekomen.
Maar in situaties waar de koper kan aantonen dat de verkoper ten tijde van het sluiten van de koop kennis had van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg stond en niet direct kenbaar was voor de koper, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een beroep van de verkoper op artikel 6.1 (of een gedeelte van artikel 6.3) ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ kan zijn. Er wordt dan als het ware een streep door de aansprakelijkheidsbeperking, die artikel 6.1 inhoudt, gezet, waarnaar er weer wordt teruggevallen op artikel 7:17 BW. Dit speelde in het arrest Offringa-Vinck, waar de koper krimpscheurtjes zag, maar niet verder doorvroeg, terwijl de verkoper wist dat het gebrek ernstiger was. De Hoge Raad (HR 10 april 1998, R97/022, NJ 1998, 666) oordeelde, weliswaar in een dwaling zaak:
(…) wanneer een partij vóór de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent de betreffende punten een onjuiste voorstelling zou maken, de goede trouw zich in het algemeen ertegen zal verzetten dat eerstgenoemde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling aan zichzelf heeft te wijten. In deze, in vaste rechtspraak van de Hoge Raad aanvaarde regel ligt besloten dat het enkele feit dat een partij haar onderzoeksplicht naar bepaalde relevante gegevens verzaakt, niet uitsluit dat de andere partij terzake van diezelfde gegevens een mededelingsplicht heeft. Bij het beantwoorden van de vraag of een partij terzake van bepaalde relevante gegevens naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht heeft, dan of hij die gegevens voor zich mag houden omdat hij erop mag vertrouwen dat zijn wederpartij, die gehouden is binnen redelijk grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat hij onder de invloed van onjuiste veronderstellingen zijn toestemming geeft, ter nakoming van deze verplichting een onderzoek zal instellen en daardoor met meerbedoelde gegevens bekend zal worden, moet niet alleen worden gelet op alle bijzonderheden van het geval (…)maar ook en vooral daarop dat voormelde regel juist ertoe strekt om aan een onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen de nadelige gevolgen van dwaling veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens.’
Om de problematiek van artikel 6.1 en 6.3 te voorkomen, wordt er tegenwoordig vaak een zogenaamde ouderdomsclausule toegevoegd. In een op 14 februari 2017 door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden berecht geval luidde die:
“Artikel 21
Het is koper bekend dat de bouwkwaliteit van het verkochte niet geheel voldoet aan de huidige daarvoor gestelde eisen. Verkoper staat niet in voor de conformiteit van het verkochte. Koper verklaart bekend te zijn met de mogelijke non–conformiteit van het verkochte, alle risico’s hoe ook genaamd, daaruit voortvloeiende voor zijn rekening te nemen. Mede gelet op de feitelijke situatie waarin het verkochte zich bevindt zijn partijen met elkaar overeengekomen dat de koper de verkoper vrijwaart voor elke aansprakelijkheid betreffende het registergoed, hoe ook genaamd, zulks echter onverminderd de om deze akte door verkoper afgegeven garanties.
Koper is voornemens de onroerende zaak te renoveren/restaureren, verbouwen, geheel/gedeeltelijk te slopen. Deze sloop, verbouwing, renovatie, restauratie komt geheel voor rekening en risico van koper, evenals het geheel of gedeeltelijk ontbreken van één of meer eigenschappen voor een normaal gebruik waarvan pas ten tijde van of na sloop, verbouwing, renovatie of restauratie blijkt. De gevolgen van het aanvragen en verkrijgen of het niet verkrijgen van vergunningen, toestemmingen, vrijstellingen, ontheffingen e.d. die met deze sloop, verbouwing, renovatie of restauratie te maken hebben, komen eveneens geheel voor rekening van koper.”
De koper stelde dat er sprake was van boktor, hetgeen een zo groot probleem zou opleveren, dat er sprake was van schending van artikel 6.3 (toen nog artikel 5.3) en vorderde in totaal € 67.722,94. Het betrof een meer dan 70 jaar oude woning die in 1973-1974 voor het laatst was gerenoveerd (onder meer elektra vernieuwd, kamerindeling aangepast, lichte houtwormbestrijding in de kap verricht, dakisolatie aangebracht). De verkoper en zijn ernstig zieke echtgenote, beiden zeventigers, waren niet meer woonachtig in de woning.
Het hof wees de vordering op dit punt af met de overweging:
In artikel 21 is niet alleen een ouderdomsclausule opgenomen voor uitsluiting van aansprakelijkheid van verkopers voor bouwkundige en andere gebreken die vanwege de leeftijd en onderhoudstoestand van de woning verwacht kunnen worden, maar ook expliciet dat de door koper voorgenomen verbouwing/renovatie geheel voor rekening en risico van kopers zou komen, met name ook wat gebreken die tijdens de verbouwing/renovatie aan het licht komen betreft en die afbreuk doen aan het normaal gebruik (“het geheel of gedeeltelijk ontbreken van één of meer eigenschappen voor een normaal gebruik waarvan pas ten tijde van of na sloop, verbouwing, renovatie of restauratie blijkt.”). In het licht van hetgeen koper mocht verwachten (vgl. rov 5.3) en de tekst van artikel 21 dient artikel 21 aldus te worden uitgelegd dat verkoper zich tevens heeft geëxonereerd voor gebreken die door de verbouwing/renovatie aan het licht komen, van welke aard ook, en die het normale gebruik aantasten. Door de toevoeging van artikel 21 heeft artikel 5.3 niet meer de (garantie)werking die daar normaal gesproken aan wordt toegeschreven. De conclusie is dat verkoper de exoneratie van artikel 21 voor de aangetroffen boktoraantastingen in het dak en de vloeren in beginsel aan koper mag tegenwerpen.
Echter, niet alle gebreken kunnen ‘weg gecontracteerd’ worden door een ouderdomsclausule, zo blijkt uit een arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 23 augustus 2016, waarin door temperatuurverschillen knallende veroorzakende dakpannen, die de kopers uit hun slaap hielden, voor non-conformiteit zorgen. Omdat het hof oordeelde dat dit gebrek geen relatie had met de ouderdom van de woning, werden de verkopers aansprakelijk geacht.
Het is beter gebreken die je als verkoper kent uitdrukkelijk vooraf aan de koper te melden in de verkoopbrochure/informatieformulier. Ken je het gebrek, dan moet je het in principe melden, tenzij je in alle redelijkheid mocht denken dat het probleem opgelost was. Voor ernstige gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan kun je de aansprakelijkheid uitsluiten, mits de clausule daarvoor goed geformuleerd is. Met een ouderdomsclausule contracteer je geen aansprakelijkheid weg voor gebreken die niets met ouderdom van de verkochte woning te maken hebben.
