Gedold op de vierkante meter

Vroeger was er een Verkade reclame, waarin voetballer Gerald Vanenburg de uitspraak gebruikte: ‘Ik dol je op de vierkante meter’. Aan die uitspraak moest ik denken, toen ik kennis nam van een aantal recente uitspraken, waarbij de koper van een woning de verkopend makelaar (dus de makelaar van de andere partij) aansprakelijk had gesteld omdat de door hem gekochte woning minder vierkante meters bevatten, dan in de verkoopbrochure en op Funda stond vermeld.

NEN 2580

De grondslag van deze vordering was telkens (omdat er geen contractuele relatie tussen de koper en de verkopend makelaar is) de onrechtmatige daad. Meer specifiek werd de makelaar verweten dat hij in de verkoopinformatie een (te grote) oppervlakte had vermeld die niet was berekend volgens de NEN 2580 norm.

De zaken hierover zijn aangespannen nadat de NVM, de makelaarsorganisatie waar het merendeel van de huizenmakelaars bij is aangesloten, na kritiek van de Vereniging Eigen Huis, als voorschrift voor haar leden had bepaald dat er voortaan volgens de NEN 2580 norm gemeten moet worden. De ledenraad van de NVM besloot op 4 juni 2010 dat ten aanzien van nieuw woonhuizen vanaf 15 juni 2010 aan de meetinstructie moest zijn voldaan en dat de oppervlaktes voor woningen die op 15 juni 2010 reeds waren aangeboden voor 1 september 2010 moesten worden aangepast.

Opmerkelijk is dat de NVM zelf op haar site meldt:

De Meetinstructie is bedoeld om een eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De meetinstructie geeft vorm, inhoud en structuur aan de gebruiksoppervlakte. De opgegeven gebruiksoppervlakte is indicatief en kan niet als een garantie worden gezien. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.

Omdat koper de situatie ter plaatse heeft bekeken en dus ziet wat hij koopt, maakt het vaak niet uit of de opgegeven grootte afwijkt van de werkelijke grootte. Bovendien wordt de waarde van de woning in de regel niet alleen door de vierkante meters beïnvloed. Ook andere factoren beïnvloeden de waarde van een woning, zoals locatie, voorzieningen en staat van onderhoud.

Deze informatie richt zich echter op de aansprakelijkheid van de verkoper ten opzichte van de verkoper en niet zozeer op een mogelijke aansprakelijkheid van de verkopend makelaar jegens de koper. Ter ‘verdediging’ van de NVM kan nog wel opgemerkt worden dat de volgende tekst ook op de website staat:

Alle bij de NVM aangesloten makelaars en taxateurs zijn verplicht zich aan deze afspraken te houden. De NVM controleert hierop en sanctioneert. Daarnaast gebruikt de overheid de Meetinstructie voor de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG).

Status NVM en NEN

Het is goed om te weten dat de NVM géén organisatie is waarbij de makelaars verplicht moeten zijn aangesloten. Hoewel veel makelaars lid zijn van de NVM, zijn er dus ook nog makelaars die dat niet zijn. En NEN normen zijn ‘particuliere’ normen, die vastgesteld worden door het Nederlands Normalisatie Instituut (www.nen.nl), die dus géén kracht van wet hebben. Het NNI doet dat als haar door marktpartijen of de overheid wordt gevraagd een richtlijn te geven voor ‘normalisatie’. Er is dus sprake van een particuliere instantie (de NVM) die haar leden verplicht voorgeschreven heeft volgens de NEN 2580 norm te werken. Op dit aspect kom ik later terug.

Welke meetmethode schrijft NEN 2580 voor?

Laten we eens dieper in de materie duiken. Welke meetmethode schrijft NEN 2580 nu voor?

A vloeroppervlakte binnen scheidingsconstructie van een woning of gebouw, mits netto hoogte ≥ 1,5 meter.

B vloeroppervlakte dat buiten beschouwing moet blijven:

buitenruimte

voorziening voor verticaal verkeer < 4 m² (tot 1 okt 97: 2,5 m²)

technische ruimte < 0,5 m²

buitenberging schalmgat of vide > 4 m²

bouwconstructie < 0,5 m²

leidingschacht

C evenredig deel van de vloeroppervlakte buiten de woning dat eventueel aan de woning wordt toegerekend ( gemeenschappelijke ruimte)

De berekening is dan A – B + C = de oppervlakte.

Waarom wordt tegenwoordig de verkopend makelaar aansprakelijk gesteld?

De koper kan de verkoper meestal niet rechtstreeks aanspreken, omdat er tegenwoordig in NVM koopovereenkomsten een bepaling staat dat minder oppervlakte geen recht op verrekening geeft. Meestal bevat de NVM overeenkomst namelijk de volgende of soortgelijke passages:

(…) 6.11 Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht.

(…)

artikel 21. Bezichtiging

Koper heeft het gekochte van binnen en van buiten kunnen bezichtigen. (…) Koper heeft zich tijdens de bezichtigingen voldoende beeld kunnen vormen van het verkochte.

(…)

artikel 24. Nen 2580

(…) De meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.

Ook maakt artikel 7:17 lid 6 BW het lastig om de verkoper met succes aansprakelijk te stellen. Dat artikel bepaalt:

Bij koop van een onroerende zaak wordt vermelding van de oppervlakte vermoed slechts als aanduiding te zijn bedoeld, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden.

Kortom, het met succes aanspreken van de verkoper op een vermelding van een onjuist oppervlak is lastig. Dat is dan kennelijk de reden voor de koper geweest om de pijlen op de verkopend makelaar te richten, die volgens de koper onrechtmatig, want onzorgvuldig jegens hem heeft gehandeld, door niet te meten conform NEN 2580 en een verkeerde oppervlakte in de verkoopbrochure en op www.funda.nl te vermelden.

Norm voor aansprakelijkheid verkopend makelaar jegens koper

Met Hoge Raad 17 februari 2012 ECLI:NL:HR:2012:BV6162 is duidelijk geworden dat de verkopend makelaar ook tegenover de koper onrechtmatig kan hebben gehandeld bij een vermelding van teveel oppervlakte. De norm die de Hoge Raad, in een zaak waarin er door de koper bij de verkopend makelaar geklaagd werd over een onjuiste vermelding van het aantal vierkante meters in een bedrijfspand, daarvoor heeft gegeven is:

De vraag of een makelaar die bij een transactie betrokken is, gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, kan niet in haar algemeenheid worden beantwoord. Dat antwoord is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Het hof is echter uitgegaan van de regel dat een makelaar de aan potentiële kopers medegedeelde oppervlakte van kantoor- en bedrijfsruimte “in het normale geval” (waartoe het kennelijk ook het onderhavige geval heeft gerekend) zelf dient op te meten, waarbij het (alleen) van belang heeft geacht dat Savills wist dat [verweerster] het bedrijfspand wilde gaan verhuren. Het hof heeft daarbij ten onrechte geen aandacht geschonken aan andere omstandigheden waarop Savills zich heeft beroepen, en die evenzeer van belang kunnen zijn voor het oordeel met betrekking tot de (on)rechtmatigheid van de gedragingen van Savills en het vertrouwen dat [verweerster] in de verstrekte gegevens mocht stellen. Savills heeft immers onder meer gesteld dat zij de oppervlaktegegevens had ontvangen van haar opdrachtgever Alcoa, die het pand zelf had ontworpen en gebouwd, en dat in de aan [verweerster] verstrekte verkoopbrochure staat vermeld dat de daarin vermelde gegevens afkomstig zijn van de verkoper en dat Savills een voorbehoud maakt ten aanzien van de juistheid van die gegevens. Door niet op de stellingen van Savills in te gaan, heeft het hof dan ook hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd.

De verkopend makelaar had zich op het standpunt gesteld dat hij een voorbehoud had gemaakt in de aan koper verstrekte gegevens met de zinsnede:

“Deze brochure is door ons kantoor met de meeste zorg samengesteld aan de hand van de door de verkoper aan ons ter hand gestelde gegevens en tekeningen. Derhalve kunnen wij geen garanties verstrekken, noch kunnen wij op enigerlei wijze eventuele aansprakelijkheid voor deze gegevens aanvaarden.”

Het hof ging daar niet in mee, omdat deze oordeelde dat naar maatstaven van redelijkheid & billijkheid de makelaar zich niet op de exoneratie kon beroepen, omdat hij een eigen verplichting had om de oppervlakte na te meten, als hij daarover twijfelde(zoals kennelijk het geval bleek te zijn). De Hoge Raad casseerde (vernietigde) echter de uitspraak van het hof, omdat de vraag of de makelaar zelfstandig had moeten controleren, afhankelijk was van de omstandigheden van het geval.

De Hoge Raad wees echter de mogelijkheid om de verkopend makelaar aansprakelijk te stellen, niet zonder meer af. Dit bood dus voor een teleurgestelde koper in beginsel een perspectief om het door hem ervaren nadeel van een te kleine oppervlakte te gaan verhalen op de verkopend makelaar.

Argumenten van de koper

De koper stelt dan meestal in de procedure tegen de verkopend makelaar dat hij de woning niet (of slechts tegen een lagere prijs) had willen hebben, als hij op de hoogte was geweest van de daadwerkelijke (volgens NEN 2850 gemeten) oppervlakte. Verder voert de koper altijd aan dat hij  schade lijdt doordat hij de woning bij verkoop niet kan verkopen met het aantal vierkante meters, zoals dat hem dat door de verkopend makelaar was voorgespiegeld. De schade die hij lijdt bestaat dan volgens de koper uit het verschil tussen de betaalde koopsom en de (uiteraard volgens hem lagere) prijs die volgens hem op basis van de werkelijke oppervlakten eigenlijk had moeten worden betaald.

Verweer van de makelaar

Het verweer van de makelaar komt meestal op de volgende argumenten neer:

De makelaar beargumenteert vaak dat er helemaal geen sprake is van enige vorm van schade bij de koper. De koper heeft immers de woning van tevoren uitvoerig kunnen bezichtigen en heeft deze akkoord bevonden, ondanks het feit dat er volgens NEN 2580 kennelijk een groter oppervlak was dan hij daadwerkelijk in de woning aangetroffen heeft. De makelaar stelt dan verder vaak dat de koper de woning weloverwogen heeft gekocht en dat er ook gewoon een marktconforme prijs voor betaald is. Als extra argument wordt vaak aangevoerd dat de verkoper ook niet eens voor een lager bedrag had willen verkopen, naast het feit dat de oppervlakte maar één enkel aspect is van de prijs die uiteindelijk tot stand komt.

Het resultaat van de door de kopers aangespannen zaken is, zoals zal blijken uit de hierna te noemen gepubliceerde rechtspraak, is wisselend:

Toewijzend (deel van de schade):

Rechtbank Den Haag 11 september 2014 ECLI:NL:RBDHA:2013:13307

Aangegeven woonoppervlakte van ca 60 m², volgens NEN 2580 51,9 m2 (afwijking 12,5 %). Betaalde koopprijs € 110.000,00. Koper (professioneel vastgoedbedrijf) vordert € 25.000,00, rechtbank wijst € 12.000,00 toe.

De rechtbank is van oordeel dat [A] in het onderhavige geval onrechtmatig jegens HVB heeft gehandeld door het woonoppervlak van de woning niet volgens de door de NVM voorgeschreven meetinstructie te berekenen. Volgens de in het geding gebrachte informatie is het gebruik van deze meetinstructie door alle NVM-makelaars met ingang van 1 september 2010 verplicht voor alle verkoopopdrachten van woningen, zonder dat daarbij onderscheid wordt gemaakt tussen verkoop aan consumenten of niet-consumenten. Nu de meetinstructie onvoorwaardelijk geldt, mocht ook HVB er in beginsel op vertrouwen dat het door [A] opgegeven oppervlak van de woning volgens de meetinstructie was berekend. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend NVM-makelaar mag ook door derden zoals HVB worden verwacht dat deze de door de NVM voorgeschreven meetinstructie met ingang van 1 september 2010 volgt.

Gezien het voorgaande faalt het verweer van [A] dat koper voorafgaande aan de koop niet kenbaar heeft gemaakt dat het woonoppervlak voor haar van wezenlijk belang was. Bovendien heeft directeur van [A] ter comparitie erkend dat voor een vastgoedbedrijf als koper het woonoppervlak van een woning in verband met de aankoop een belangrijke factor is.

Het beroep van [A] op het in de verhouding koper-verkoper geldende artikel 7:17 lid 6 BW, waarin is bepaald dat bij de koop van een onroerende zaak de vermelding van de oppervlakte wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden, kan [A] in het licht van het voorgaande evenmin baten. Het wettelijk vermoeden wordt immers weggenomen door het feit dat koper mocht verwachten dat het woonoppervlak was berekend aan de hand van de door de NVM voorgeschreven meetinstructie.

De door [A] aangedragen omstandigheid dat zij geen aanleiding had om te twijfelen aan de in het NVM-register opgenomen woonoppervlak van (ca.) 60 m² kan zij – mede in het licht van het voorgaande – niet met succes aan koper tegenwerpen. Dat zij – naar achteraf blijkt ten onrechte – heeft vertrouwd op de juistheid van de gegevens uit het NVM-register komt in haar verhouding tot koper voor haar rekening en risico.

Rechtbank Gelderland 16 december 2015 ECLI:NL:RBGEL:2015:8297

Aangegeven woonoppervlakte van minimaal 150 m², volgens NEN 2580 124m2 (afwijking ruim 7%). Betaalde koopprijs € 189.500,00. Koper vordert € 32.846,67, rechtbank wijst € 20.000,00 toe.

Makelaar heeft aangevoerd dat voor de beantwoording van de vraag of [eiser] in een financieel nadeliger positie is komen te verkeren, een vermogensvergelijking moet worden gemaakt, waarbij wordt gekeken naar de waarde van de woning en de daarvoor betaalde prijs. Een dergelijke benadering is in zijn algemeenheid juist. In deze zaak gaat dat naar het oordeel van de rechtbank echter niet op: ten tijde van de aankoop was de woning immers nog niet volledig afgebouwd in die zin dat een keuken en trapleuningen ontbraken, elektra niet was aangesloten, de muren niet waren gestuukt, er een lekkage was en de hemelwaterafvoer niet in orde was. Mede tegen de achtergrond van het tijdsverloop maakt dat het niet goed mogelijk de waarde van de woning ten tijde van de aankoop te taxeren. Een dergelijke taxatie is dan ook niet zinvol, zodat een vermogensvergelijking niet goed mogelijk is.

De rechtbank zal de schade schatten met als uitgangspunt de door [eiser] betaalde koopprijs. Daarin zijn alle factoren die voor [eiser] aanleiding zijn geweest om tot aankoop over te gaan (dus niet alleen de woonoppervlakte, maar ook de ligging, omgeving e.d.) verdisconteerd. Nu aannemelijk is geworden dat de woonoppervlakte voor [eiser] een belangrijke factor is geweest bij de aankoop van de woning, acht de rechtbank het onder de gegeven omstandigheden redelijk de schade vast te stellen mede aan de hand van de gemiddelde vierkante meterprijs. Op die basis berekent [eiser] aan de hand van de aankoopprijs zijn schade op (€ 189.500,00 / 150) x 26 = € 32.846,67. Nu [eiser] niet heeft weersproken dat hij mede op basis van de bezichtigingen van de woning tot de aankoop is overgegaan, staat vast dat niet enkel de woonoppervlakte voor hem van belang is geweest bij de aankoop. Het is bovendien niet aannemelijk geworden dat de verkoper bij bekendheid met het correcte woonoppervlak zou hebben ingestemd met een koopprijs van (€ 189.500,- minus € 32.846,67 =) € 156.653,33. Onder de gegeven omstandigheden schat de rechtbank de schade van [eisers] op € 20.000,00.

Gerechtshof Amsterdam 24 januari 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:191

Aangegeven woonoppervlakte 80 m2, volgens NEN 2580 77m2 (afwijking 3,75%). Betaalde koopprijs € 415.000,00. Koper vordert € 52.195,00, hof wijst € 10.000,00 toe.

Hof is, anders dan de rechtbank, van oordeel dat er wel degelijk schade is geleden en wijst een deel van de vordering toe met de volgende overwegingen:

Hiertoe moet een vergelijking worden gemaakt tussen de vermogenspositie waarin [appellant sub 1] (destijds) in werkelijkheid verkeerde en de (hypothetische) vermogenspositie waarin [appellant sub 1] zou hebben verkeerd wanneer [geïntimeerde] wél de netto woonoppervlakte in de brochure had vermeld.

[…]

Het hof stelt voorop dat het woonoppervlakte in de regel één van de factoren is die van belang zijn bij de beslissing om een woning te kopen en de prijs die een koper bereid is daarvoor te betalen. De prijs per m2 is ook niet voor alle woningen gelijk. Anders dan [appellant sub 1] bepleit, kan zijn schade dan ook niet eenvoudigweg worden gesteld op een evenredig deel van de (ver)koopsom. Ook is wel degelijk relevant wat de marktwaarde van de woning in 2010 was; indien [appellant sub 1] daarvoor een marktconforme prijs heeft betaald, heeft hij geen schade geleden. Dat [appellant sub 1] naar zijn zeggen niet bereid was om voor de woning € 415.000,00 te betalen als de oppervlakte 71 m2 is, betekent niet per definitie dat ook anderen niet bereid zouden zijn geweest dat bedrag te bieden of dat [appellant sub 1] de woning voor een (evenredig) lager bedrag had kunnen kopen.

Een en ander betekent niet dat aan de woonoppervlakte geen betekenis toekomt. De meetinstructie is juist ingevoerd omdat deze in de praktijk voor kopers van belang is. [appellant sub 1] , die stelt dat hij bij zijn zoektocht naar een geschikte woning steeds heeft gekeken naar woningen in de categorie van 75 m2 of groter en – zoals gezegd – van andere makelaars had vernomen dat de nieuwe meetinstructie al werd toegepast, heeft naar oordeel van het hof voldoende onderbouwd dat deze meetinstructie ook voor [geïntimeerde] gold (zie rechtsoverwegingen 3.9 en 3.10) en aannemelijk gemaakt dat hij althans enige schade heeft geleden doordat [geïntimeerde] deze niet heeft gevolgd. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het hier om een verhoudingsgewijs grote afwijking gaat (te weten 9 m2 op een netto woonoppervlakte van 71 m2), dat [geïntimeerde] heeft gesteld dat zij de verkopers in eerste instantie had geadviseerd om een vraagprijs van € 399.000,00 te hanteren en dat er nagenoeg geen concurrentie was omdat veel potentiële kopers de vraagprijs te hoog vonden en dat de woning na aankoop in verband met de financiering is getaxeerd op € 395.000,00. Onder deze omstandigheden kan niet als vaststaand worden aangenomen dat de marktconforme waarde destijds (tenminste) € 415.000,00 bedroeg en dat de vraagprijs niet onderhandelbaar was. Aan de niet onderbouwde stelling van [geïntimeerde] dat de verkopers nimmer een lagere koopprijs zouden hebben geaccepteerd gaat het hof voorbij.

3.14Nu de schade niet exact kan worden vastgesteld, zal deze zo goed mogelijk moeten worden geschat aan de hand van de beschikbare gegevens. Het hof neemt daarbij in de eerste plaats in aanmerking dat [appellant sub 1] de woning voor aankoop heeft bezichtigd, dat hij daarvoor reeds op 1 september 2010 zonder verdere onderhandeling de volledige vraagprijs heeft geboden en dat hij dat heeft gedaan zonder zich te vergewissen van de exacte woonoppervlakte, hoewel in de brochure het woord ‘circa’ was vermeld. Dit duidt erop dat [appellant sub 1] de woning graag wilde hebben en dat de exacte netto woonoppervlakte bij de prijsbepaling voor hem niet van doorslaggevende betekenis was. Verder is van belang dat [appellant sub 1] de woning in februari 2014 (met vermelding van een vloeroppervlakte van 71 m2) binnen twee weken voor een bedrag van € 374.000,00 heeft kunnen verkopen, terwijl hij niet gemotiveerd betwist dat de woningmarkt tussen 2010 en 2013 gemiddeld 7,8% is gedaald en pas in november, december 2013 weer wat opkwam. Een en ander wijst erop dat de woning ondanks de kleinere woonoppervlakte zowel in 2010 als in 2014 een in zekere mate gewild en courant object was. Gelet op een en ander zal het hof de schade van [appellant sub 1] , inclusief 2% overdrachtsbelasting, schatten op een bedrag van € 10.000,00.

Naast deze, voor de koper positieve uitspraken, bestaan er echter ook uitspraken die in het voordeel van de verkopend makelaar uitvallen.

Afwijzend (gehele schade)

Rb Noord-Holland 24 december 2014 ECLI:NL:RBNHO:2014:13253

Woonoppervlak van het appartement geen 115m2 maar 108m2 (afwijking ruim 6%). Betaalde koopprijs € 375.000,00. Koper vordert € 58.794,06 van de makelaar. Pre NEN 2580 richtlijn NVM.

Op grond van het voorgaande kunnen, anders dan [eiser] stelt, de uitkomsten van de beide metingen niet met elkaar worden vergeleken. Bij gebreke van een vaststaande normering ten aanzien van de wijze van meting van de oppervlakte van een woning ten tijde van de koop van de woning in 2009 kan dan ook niet worden vastgesteld welke meting juist dan wel onjuist is, zoals makelaar terecht aanvoert.

Rb Gelderland 16 december 2015 ECLI:NL:RBGEL:2015:8232

Woonoppervlak van het appartement geen 185m2 maar 140m2 (afwijking 24%). Betaalde koopprijs € 242.500,00. Koper vordert € 58.986,45 van de makelaar.

De rechtbank stelt voorop dat met de tuchtrechtelijke veroordeling van makelaar voor de onjuiste vermelding van de woonoppervlakte van de woning in informatiemateriaal niet zonder meer vast staat dat makelaar onrechtmatig gehandeld heeft jegens [eiser] . Bij de beoordeling van de onrechtmatigheid van het handelen van makelaar dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval.

Uitgangspunt is dat van een makelaar verwacht kan worden dat hij zich bij de verkoop van een woning bewust is van de belangen van zowel zijn klant als van (potentiële) kopers en zich deze belangen aantrekt. In dat verband is van belang dat hij dusdanige informatie verstrekt over de te verkopen woning op basis waarvan een potentiële koper zich een juiste voorstelling van zaken kan maken van deze woning om zo te komen tot een afgewogen besluit om al dan niet over te gaan tot koop. Door de onjuiste vermelding van de oppervlakte van de woning op www.funda.nl is bij [eiser] in eerste instantie de verkeerde verwachting gewekt betreffende de woonoppervlakte van de woning.

Echter, pas op 11 augustus 2014 is een bindende koopovereenkomst betreffende de woning tot stand gekomen door de ondertekening van de schriftelijke overeenkomst door verkopers en [eiser] (artikel 7:2 BW). [eiser] heeft voorafgaande aan de totstandkoming van deze koopovereenkomst de woning bezichtigd en zo de werkelijke omvang van de woning kunnen waarnemen. Bovendien heeft makelaar op 31 juli 2014 op verzoek van [eiser] per email plattegronden van de woning met vermelding van de juiste maten van alle ruimtes (met uitzondering van de uitbouw) aan [eiser] toegestuurd. Voor zover de onjuiste vermelding op www.funda.nl de verkeerde verwachting heeft gewekt bij [eiser] betreffende het woonoppervlak van de woning, is deze voorafgaande aan het ondertekenen van de koopovereenkomst mede door toedoen van makelaar dus rechtgezet. Nu [eiser] ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst de juiste informatie heeft gehad over de woonoppervlakte van de woning, waaruit volgde dat de woning niet het op www.funda.nl genoemde woonoppervlak van 185 m2 had, kan niet gezegd worden dat makelaar jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld. Reeds daarom zal de rechtbank de vorderingen van [eiser] afwijzen.

Rb Noord-Holland 21 september 2016 ECLI:NL:RBNHO:2016:11289

Woonoppervlak van het appartement geen 57m2 maar 51,9m2 (afwijking bijna 9%). Betaalde koopprijs € 223.000,00. Koper vordert € 20.500,00 van de makelaar.

[eiseres] heeft voorafgaande aan de totstandkoming van de koop het appartement bezichtigd en zo de werkelijke omvang van het appartement kunnen waarnemen. Bovendien had [eiseres] voor aanvang van de onderhandelingen over de koopprijs en overige koopcondities de plattegrond van het appartement met vermelding van de juiste maten van alle ruimtes tot haar beschikking. Nadat partijen overeenstemming hadden bereikt over de koop en voordat de ondertekening van de schriftelijke overeenkomst ten overstaan van de passerend notaris door verkoper en [eiseres] op 30 april 2015 had plaatsgevonden, heeft [gedaagde] nadere verkoopdocumentatie aan [eiseres] verstrekt. Dit betrof onder andere de onder feiten 2.6, 2.7 en 2.8. genoemde stukken. Tevens heeft een technische inspectie plaatsgevonden waarbij de maten van de diverse woonvertrekken door [gedaagde] op verzoek van [eiseres] digitaal zijn opgemeten en doorgegeven.

5.3.

Voor zover de bruto vermelding van de gebruiksoppervlakte op www.funda.nl en in de verkoopbrochure een verkeerde verwachting heeft gewekt bij [eiseres] betreffende het woonoppervlak van het appartement, is deze voorafgaande aan het tot stand komen van de koop mede door toedoen van [gedaagde] dus rechtgezet. Nu [eiseres] in ieder geval ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst de juiste informatie heeft gehad over de netto gebruiksoppervlakte van het appartement, waaruit volgde dat de woning niet het op www.funda.nl genoemde woonoppervlak van 57m2 had, kan niet gezegd worden dat [gedaagde] jegens [eiseres] onrechtmatig heeft gehandeld.

Rb Gelderland, 2 november 2016 ECLI:NL:RBGEL:2016:7158

Verkoopbrochure van nieuwbouwwoning (nog niet gebouwd ten tijde van koop) vermeldde perceeloppervlak 225 m2 en woonoppervlak 142 m2. Perceeloppervlak in werkelijkheid 180 m2 en woonoppervlak is, (NEN 2580 norm), 125,5 m2 (afwijking ruim 10%). Koopprijs € 190.000,00 v.o.n. Koper vordert € 26.577,42. De rechtbank wijst de vordering af met de volgende overweging:

Dat [eiser] schade heeft geleden, heeft hij niet, althans onvoldoende gemotiveerd gesteld, laat staan onderbouwd. Hij voert immers niet meer aan dan dat hij, indien hij de woning zou willen verkopen, minder vierkante meters kan aanbieden dan die welke hij meende te hebben gekocht. [Makelaar] heeft de schade van [eiser] gemotiveerd betwist. Hij wijst er met name op dat [eiser] heeft aangevoerd dat hij ook zonder het meetverzuim de woning zou hebben gekocht en dat hij niet van de koop heeft afgezien, toen hij moest ervaren dat het perceel kleiner was dan in de brochure aangeboden. Bovendien heeft [makelaar] door het overleggen van twee verklaringen van makelaars aannemelijk gemaakt dat [eiser] beslist een bodemprijs voor de woning heeft betaald. X Makelaars heeft bij brief van 6 juli 2016 meegedeeld dat de woning in oktober 2014 € 205.000,00 waard was en Y Makelaardij deelt bij brief per gelijke datum mee dat de marktwaarde van de woning in 2014 met een betere aanloopfase en start € 220.000,00 zou zijn geweest. Dit verweer is door [eiser] niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist.

Tussenconclusie

Uit de uitspraken blijkt wel dat het vanaf juni/september 2010 niet (juist) toepassen van NEN 2580 door de verkopend NVM makelaars in beginsel jegens de koper als onrechtmatige daad wordt gezien. Dat er in een aantal gevallen toch geen schadeplichtigheid van de verkopend makelaar bestaat, ligt aan de volgende omstandigheden:

• De woning is verkocht voor juni 2010 (zal vrijwel niet meer voorkomen);
• Koper heeft voorafgaande aan de totstandkoming van deze koopovereenkomst de woning bezichtigd en zo de werkelijke omvang van de woning kunnen waarnemen èn heeft vooraf door de makelaar de tekeningen met de juiste maten toegezonden gekregen, waaruit koper zelf de oppervlakte had kunnen berekenen[i];
• Koper heeft de woning ook -rekening houdende met de juiste berekening- niet voor een te hoge waarde- maar voor een bewijsbaar marktconforme prijs gekocht;
• Verkoper zou de woning bewijsbaar niet voor een lager bedrag aan koper verkocht hebben;

Indien de rechter deze verweren passeert, en oordeelt dat de verkopend NVM makelaar tegenover de koper onrechtmatig heeft gehandeld, waardoor de koper schade gelegen heeft, kan er echter niet op basis van het aantal vierkante meters dat te weinig is opgegeven, worden teruggerekend, zoals de meeste kopers doen. Omdat geen exacte rekensom van de schade te maken is , heeft de rechter op basis van artikel 6:97 BW de mogelijkheid de schade te gaan schatten. Daarbij speelt dan een rol de werkelijke waarde van het appartement mee, evenals de ‘gretigheid’ van de koper om het appartement te verwerven. In de jurisprudentie waarin er schadevergoeding werd toegewezen is echter weinig lijn te ontdekken op welke wijze de rechter de schade schat. De hiervoor in de bullets genoemde argumenten spelen dan wel een rol bij de schatting van de schade, maar een concrete vuistregel valt er niet te ontdekken.

Uitstraaleffect NEN 2580

Hiervoor merkte ik reeds op dat de NVM een particuliere organisatie is, terwijl de NEN norm ook niet bij wet vastgelegd is. De bovengenoemde rechtspraak is dan ook primair van toepassing op NVM-makelaars. De NVM kan immers geen normen opleggen aan niet bij de NVM aangesloten makelaars.

Echter, dat wil niet zeggen dat er geen uitstraaleffect optreedt naar niet-NVM makelaars. Omdat er sprake is van een onrechtmatige daad, moet gekeken worden of iets in het maatschappelijk verkeer als onbetamelijk wordt beschouwd. Doordat de NVM een grote makelaarsorganisatie is en zij haar leden verplicht NEN 2580 heeft voorgeschreven, zal dit de norm voor wat van een normaal handelend en vakbekwaam (verkoop)makelaar behoort te doen (en waarvan schending onbetamelijk wordt gezien) langzaam inkleuren. Al is het alleen al omdat verkoop via Funda tegenwoordig essentieel is en dit middels een bij de NVM aangesloten makelaar geregeld moet worden.

Hoewel Rb Noord-Holland 24 december 2014 ECLI:NL:RBNHO:2014:13253 er nog van uitging dat een NVM makelaar niet gehouden kon worden aan de NEN 2580, toen die nog niet door de NVM dwingend was voorgeschreven, zal men zich naar mijn mening langzamerhand niet meer op deze uitspraak kunnen beroepen, juist vanwege het uitstraaleffect van de andere genoemde uitspraken. Desondanks zou ik een verkopend makelaar die hiermee geconfronteerd wordt en die destijds niet bij de NVM aangesloten was, zeker aanraden het verweer te voeren, dat dit alles niet geldt voor niet-NVM makelaars.

Eindconclusie

Kortom, de verkopend makelaar heeft er groot belang bij dat er volgens NEN 2580 op de juiste manier gemeten is. Hij moet zeker niet uitgaan van (oude) bouwtekeningen, waarbij nog niet volgens deze norm gemeten is, maar zelf zijn eigen meting uitvoeren. Maakt de verkopend makelaar daarbij echter desondanks een fout en vermeldt hij deze in de verkoopbrochure en/of op Funda, dan kan hij dit nog voor het tekenen van de overeenkomst door de koper nog herstellen door alsnog de juiste gegevens te verschaffen. Ik denk dat dit zelfs geldt op een moment dat de koper de bedenktijd van 3 dagen nog kan inroepen.

Wordt de fout pas nadien door de koper ontdekt, dan doet de verkopend makelaar er goed aan ter afwering van aansprakelijkheid te benadrukken dat de oppervlakte voor de koper slechts bijzaak was en dat de koper, ook bij een juiste vermelding van de oppervlakte volgens NEN 2580, de woning voor die prijs zou hebben gekocht. De biedingshistorie en de interesse van alle gegadigden is dus van belang. Ook kan de verkopend makelaar zich onder omstandigheden met succes beroepen op een exoneratie in de aan koper verstrekte gegevens. Als hij geen NVM makelaar is, zou hij ook kunnen aanvoeren dat NEN 2580 niet voor hem geldt.

De koper die wordt geconfronteerd met de meetfout moet juist benadrukken dat hij door de makelaar op het verkeerde been gezet is en dat hij (veel) meer heeft betaald dan dat hij voor een woning met die oppervlakte had willen betalen. Dat kan hij trachten aan te tonen met een taxatierapport. Echter, ook de koper moet realistisch zijn en niet willen terugrekenen op basis van een vierkante meter prijs.

Verwachte gevolgen

Er bestaat nu zo’n grote onzekerheid voor beide partijen is ontstaan door de wisselende rechtspraak, terwijl bij een voor de koper positief gestemde rechter wel vast staat dat de rechter niet op grond van het aantal vierkante meters dat te veel is opgegeven gaat terug rekenen, maar gaat schatten. Kortom, je wordt horendol van gedol op de vierkante meter.

Ik verwacht derhalve in dit soort zaken een handjeklap met de aansprakelijkheidsverzekeraar van de verkopend makelaar. Immers, de kosten van procederen kunnen makkelijk uitkomen boven een mogelijk (maar onzeker bedrag) aan schadevergoeding, dat door de rechter op basis van een schatting tot stand komt.

Just Hamming 11 november 2017

[i] Een bezichtiging voorafgaande de koop lijkt mij echter redelijk standaard. Ik vermoed dat de rechtbank bijzondere waarde heeft gehecht aan het feit dat voorafgaande de koop expliciet over de tekeningen met juiste maten is gecommuniceerd, hoewel een reguliere koper in de verkoopbrochure ook vooraf tekeningen zal aantreffen met oppervlakte maten. Kennelijk is gezien de hiervoor genoemde ‘wel’ rechtspraak niet elke rechter overtuigd van dit argument.