Een erfdienstbaarheid (artikel 5:70 BW)  is een zogenaamd zakelijk recht. Een zakelijk recht is afgeleid van het eigendomsrecht. Een zakelijk recht kan ten alle tijde tegenover iedereen ingeroepen kan worden, in tegenstelling tot zogenaamde persoonlijke rechten, zoals overeenkomsten, die alleen gelding hebben tegenover de partijen die de overeenkomst gesloten hebben.

Zakelijke rechten kunnen gevestigd worden op zogenaamde registergoederen. Registergoederen zijn onroerende zaken (wat vroeger onroerend goed werd genoemd) zoals huizen en grond, maar daarnaast kunnen schepen, mits te boek gesteld, ook registergoederen zijn. Registergoederen hebben als kenmerk dat zij in principe slechts middels notariële akte en inschrijving daarvan in de registers van het kadaster (vandaar ‘registergoederen’) in eigendom overgedragen kunnen worden.

Erfdienstbaarheden zijn gekoppeld aan percelen grond, waarbij er een dienend erf is, waarvan de eigenaar  de erfdienstbaarheid moet dulden, en een heersend erf, waarvan de eigenaar het recht heeft om van de erfdienstbaarheid, rustend op het dienend erf gebruik te maken. Deze erven hoeven niet direct naast elkaar te liggen, hoewel dat wel vaak het geval is.

Bekende voorbeelden zijn: recht van weg, recht van overpad, recht van voet- en kruipad, recht van veeleiding en recht van reed. Deze vormen zijn rechten die de eigenaar van het heersend erf (en zijn bezoekers) het recht geven om over het dienend erf te komen en te gaan. Dat kan met een specifiek doel zijn, zoals te komen en te gaan naar een garage, of van en naar de openbare weg te gaan.

Er bestaan ook erfdienstbaarheden van uitzicht, van overbouw, recht van goot/afwatering en nog andere ‘exotische’ soorten.

 

Wijze van uitoefening

De inhoud van een erfdienstbaarheid en de wijze waarop deze wordt uitgeoefend wordt primair bepaald door de akte van vestiging. Ontbreken er in de akte van vestiging daarover regels, dan geldt dat wat volgens de plaatselijke gewoonte gebruikelijk is bij dit soort erfdienstbaarheden. Is een erfdienstbaarheid gedurende een geruime tijd zonder enige tegenspraak op een bepaalde wijze uitgeoefend, dan is volgens de wet deze wijze bepalend voor de omvang van het recht (artikel 5:73 lid 1 BW).

 

Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?

Tegenwoordig zijn er nog maar een paar manieren waarop een erfdienstbaarheid kan ontstaan. Sinds 1992 zijn er nog 3 manieren. Daarvoor waren er meer ontstaanswijzen, waaronder die van bestemming. Die mogelijkheid is sinds 1 januari 1992 afgeschaft, maar op deze wijze ontstane erfdienstbaarheden worden wel gerespecteerd.

De belangrijkste manier is vestiging door middel van een notariële akte (artikel 5:72 BW). De eigenaren van twee percelen die een erfdienstbaarheid ten gunste van het ene en ten laste van het andere perceel willen vestigen, verzoeken de notaris dan de erfdienstbaarheid te beschrijven in een notariële akte en deze vervolgens in te schrijven in de registers van het kadaster. Dat kan bij aparte akte. Dat kan echter ook bij de leveringsakte voor het perceel, waarbij de vervreemdende eigenaar zich daarbij het recht van erfdienstbaarheid voorbehoud ten aanzien van het verkochte en geleverde deel.

De tweede manier is voor verjaring (artikel 5:72 BW). Die kent ook weer twee varianten, namelijk de bevrijdende verjaring en de verkrijgende verjaring.

De derde, meer exotische variant van ontstaan, is dat de erfdienstbaarheid wordt gevestigd bij een ruilverkavelingsakte. Tegenwoordig komt dat niet zoveel mee voor, omdat er nog maar weinig ruilverkavelingen zijn. Maar dit is vergelijkbaar met de notariële akte, zij het dat deze akte aanzienlijk groter is, omdat in een ruilverkaveling veel percelen betrokken zijn.

 

Hoe gaat een erfdienstbaarheid teniet en hoe vermindert deze?

Een erfdienstbaarheid gaat weer teniet, als het heersend en dienend erf in één hand komen, zonder dat er andere rechthebbenden op die percelen zijn (artikel 5:83 BW). Men noemt dat vermenging.

Een rechter kan een erfdienstbaarheid ook opheffen of wijzigen. Dat kan op verschillende gronden. De eigenaar van het dienend erf heeft de volgende mogelijkheden:

De eerste grond is dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn, dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd, dat de erfdienstbaarheid ongewijzigd in stand blijft (artikel 5:79 sub a BW).

De tweede grond is dat er tenminste twintig jaar na het vestigen van de erfdienstbaarheid zijn verstreken en het ongewijzigd in stand blijven van de erfdienstbaarheid in strijd is met het algemeen belang (artikel 5:79 sub b BW).

Op vordering van de eigenaar van het dienend erf kan de rechter de erfdienstbaarheid ook opheffen, op grond van de omstandigheid dat de eigenaar van het heersend erf geen belang meer heeft bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid en het ook niet aannemelijk is dat dat belang ooit terug zal keren (artikel 5:79 BW).

De eigenaar van het heersend en de eigenaar van het dienend erf kunnen uiteraard ook overeen komen dat de erfdienstbaarheid opgeheven zal worden. Ook dit dient dan bij notariële akte te geschieden, waarbij de eigenaar van het heersend erf afstand doet van dit recht. Ook deze notariële akte met de afstandsverklaring moet uiteraard in de registers van het kadaster worden ingeschreven.

Een andere manier waarop een erfdienstbaarheid teniet kan gaan, is doordat het gebruik daarvan gedurende 20 aaneengesloten jaren onmogelijk is geweest (verjaring). Een bijzondere variant is de deelverjaring, zoals dat in een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, waar ik bij betrokken was, is beslist. In dat geval was er bij ruilverkaveling oorspronkelijk een recht van weg gevestigd, hetgeen impliceert dat er ook met de auto gekomen en gegaan mocht worden. Echter, de eigenaar van het dienende erf slaagde er in aan te tonen dat de bomen die feitelijk dat verhinderden, al meer dan 20 jaren oud waren. De eigenaresse van het heersend erf liep er echter nog wel regelmatig langs het haar hond tussen de bomen door. De rechtbank oordeelde daar dat het recht om er met de auto te komen en te gaan was verjaard, maar dat het recht van voet- en kruipad (het recht om er te voet en met een tweewieler of kruiwagen langs te gaan) over was gebleven.

 

Hoe kan een erfdienstbaarheid uitgebreid worden?

Naast de hiervoor reeds genoemde mogelijkheid van deelverjaring, kan een erfdienstbaarheid in de loop van de tijd ook uitgebreid worden door verjaring. Eigenlijk is dit een toepassing van artikel 5:73 lid 1 BW.

De eigenaar van het dienend erf kan echter, indien dit geen vermindering van genot oplevert voor de eigenaar van het heersend erf, ook een andere wijze van uitoefening (meestal het tracé) aanwijzen (artikel 5:73 lid 2 BW).

Als de uitoefening van een erfdienstbaarheid door onvoorziene omstandigheden blijvend of tijdelijk onmogelijk is geworden, dan kan de rechter op vordering van de eigenaar van het heersend erf de inhoud van de erfdienstbaarheid wijzigen, zodanig dat het belang van de eigenaar van het heersend erf weer wordt hersteld. Dit moet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid echter wel van de eigenaar van het dienend erf kunnen worden gevergd (artikel5:80 BW).

 

Rechter kan voorwaarden stellen bij opheffing en wijziging

Artikel 5:81 lid 1 BW bepaalt dat de rechter de vorderingen als bedoeld in artikel 5:78 t/m 5:80 BW kan toewijzen onder door hem te stellen voorwaarden. Uit diverse uitspraken blijkt dat dit vaak een financiële compensatie is te betalen door de eigenaar van het dienend erf aan de eigenaar van het heersend erf. Immers, over het algemeen wordt een perceel meer waard als een daarop rustende erfdienstbaarheid wordt opgeheven en het heersend erf juist minder.

 

Wat kan er niet geregeld worden met een erfdienstbaarheid?

In principe houdt een erfdienstbaarheid in een verplichting voor de eigenaar van het dienend erf iets te dulden of niet te doen (artikel 5:71 lid 1 BW). De enige actieve verplichtingen die aan de eigenaar van het dienend erf opgelegd kunnen worden zijn het aanbrengen op en onderhoud va de zich op het dienende erf van beplantingen, gebouwen en of werken, die voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid nodig zijn. Een verplichting om een aangebracht werk op een zekere wijze te exploiteren kan dus niet middels een erfdienstbaarheid geregeld worden.