icon-phone arrow icon-search mail pinterest google-plus facebook instagram twitter youtube linkedin whatsapp

Beter een verre buur dan …

Buur wilde privacy

Enige tijd geleden trad ik op voor een echtpaar dat te maken had met een buurvrouw die buitengewoon veel waarde hechte aan haar privacy. Het perceel van mijn cliënten was, behoudens de openbare weg waar het aan grensde, geheel omgeven door het perceel van de buurvrouw. Vanuit de woonkamer van mijn cliënten was er zicht over het toegangspad van de buurvrouw en de daar achterliggende landerijen van de Fryske Wâlden. De beide woningen bevonden zich weliswaar dicht bij elkaar, maar duidelijk buiten de bebouwde kom.

Erfdienstbaarheid van weg

Het  toegangspad was van de buurvrouw, maar in het verleden- toen de beide percelen nog in één hand waren – was bij de vervreemding van de percelen aan twee verschillende kopers een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van het perceel van mijn cliënten. Op dat pad had volgens de buurvrouw een incident plaatsgevonden, waardoor zij het vertrouwen in de mensheid en in het bijzonder in mijn cliënten verloren had. Of dat terecht was laat ik maar even in het midden.

Mijn cliënten voelden zich echter evenmin prettig op dat toegangspad en hadden derhalve enige jaren geleden geheel op eigen kosten een eigen oprit aangelegd naar de openbare weg, waarmee de noodzaak om van dat toegangspad gebruik te maken aanzienlijk was verminderd.

Opheffing gevorderd wegens afwezigheid van belang

De buurvrouw vorderde in een brief van een advocaat opheffing van de erfdienstbaarheid op haar kosten, omdat mijn cliënten daarbij geen belang meer zouden hebben. Tevens vorderde ze verwijdering van plantjes en boompjes die binnen de zogenaamde verboden afstand stonden. Bomen mogen zich namelijk niet binnen 2 meter van de erfgrens bevinden en struiken en heesters niet binnen 50 cm, tenzij partijen anders afgesproken hebben.

Opheffing tegen passende vergoeding

Mijn cliënten hadden op zich geen bezwaar tegen de opheffing van de erfdienstbaarheid van weg, mits de buurvrouw daarvoor een passende vergoeding zou betalen. Immers, door opheffing van het recht zou hun perceel enigszins in waarde verminderen en het perceel van de buurvrouw juist in waarde vermeerderen. Ook de plantjes en de bomen wilden zij wel weghalen, mits de buurvrouw hetzelfde deed op haar perceel met de overhangende takken.

Tot zover was er sprake van een klassiek burengeschil. Wat de zaak echter bijzonder maakte is dat mijn cliënten  bezwaren hadden tegen de door de buurvrouw geuite wens, het pad geheel van het perceel van mijn cliënten af te schermen met een schutting van 2 meter hoog, zodat zij niet meer met het aanzicht van mijn cliënten geconfronteerd zou worden. Dat mijn cliënten de buurvrouw dan niet meer zouden zien was voor hen een pluspunt. Echter, het nadeel dat zij niet meer over de landerijen zouden kunnen uitkijken, maar voortaan tegen de schutting van de buurvrouw zouden moeten aankijken woog voor hen toch zwaarder. Dat klemde te meer daar de buurvrouw nog een ander huis in Den Haag bleek te hebben en daar volgens mijn cliënten kennelijk ook regelmatig bivakkeerde.

Erfscheiding op gezamelijke kosten

Helaas kwamen we er niet uit in de correspondentie en werd het een procedure voor de rechtbank te Leeuwarden, waarbij de buurvrouw mijn cliënten dagvaardde. De buurvrouw beriep zich daarbij op artikel 5:49 BW, dat bepaalt dat buren moeten meewerken aan het oprichten van een gezamenlijke erfscheiding op beider kosten.

Namens cliënten voerde ik verweer en stelde ik een tegenvordering in, waarin ik naast verwijdering van de overhangende takken van de buurvrouw ook een aan de buurvrouw op te leggen verbod vroeg om de schutting op eigen perceel te plaatsen.

In de niet op www.rechtspraak.nl gepubliceerde rechtspraak oordeelde de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden op 20 januari 2016 over deze zaak.

De rechtbank oordeelde over de vordering van de buurvrouw tot opheffing van de erfdienstbaarheid dat het belang bij handhaving van de erfdienstbaarheid van mijn cliënten inderdaad te gering was. Echter, anders dan de buurvrouw had betoogd overwoog de rechtbank:

[…] dat op grond van de hierna te noemen omstandigheden een schadeloosstelling als voorwaarde voor opheffing van de erfdienstbaarheid aan de orde is, ook al heeft de opheffing van de erfdienstbaarheid zoals [de buurrouw]  gemotiveerd stelt, ná aanleg van de toegangsweg door [mijn cliënten]. (nagenoeg) geen waardevermindering van hun perceel meer tot gevolg. [De buurvrouw]  immers van de aanleg van de toegangsweg (haar oprit wordt niet meer door [mijn cliënten] gebruikt) en de daardoor mogelijk gemaakte opheffing van de erfdienstbaarheid, terwijl [mijn cliënten] daarvoor kosten hebben gemaakt.

Artikel 5:49 BW niet van toepassing buiten bebouwde kom

Met betrekking tot de vordering van de buurvrouw om een gezamenlijke erfscheiding op te richten (waarbij mijn cliënten dan de helft van de kosten voor hun rekening zouden moeten nemen) oordeelde de rechtbank:

Artikel 5:49 BW geeft een eigenaar van een erf in een aaneengebouwd gedeelte van een gemeente het recht om te vorderen dat de eigenaar van het aangrenzende erf meewerkt aan het op gezamenlijke kosten oprichten van een scheidsmuur op de grens van de erven. Uit door [mijn cliënten] en [de buurvrouw] overgelegde foto’s blijkt dat [de beide adressen]  tussen de landerijen zijn gelegen buiten de bebouwde kom van [pittoresk plaatsje]  De rechtbank volgt [mijn cliënten]. in hun standpunt dat deze situatie niet kwalificeert als een ‘aaneengebouwd gedeelte van een gemeente’, zodat art. 5:49 BW in deze situatie toepassing mist. Niet valt in te zien waarom, zoals [de buurvrouw] stelt, de ratio van dit artikel – die is gelegen in bescherming van de privacy – in deze zaak zou meebrengen dat art. 5:49 BW toch van toepassing zou zijn omdat de woningen van [mijn cliënten]. en [de buurvrouw] dicht op elkaar staan. Het enkele feit dat twee woningen naast elkaar staan, maakt immers nog niet dat sprake is van een aaneengebouwd gedeelte van een gemeente. Bovendien staat tussen de beide huizen van partijen al een meer dan twee meter hoge haag die verhindert dat [mijn cliënten] en [de buurvrouw] elkaar vanaf hun erven kunnen zien. De vordering zal derhalve worden afgewezen.

Recht om schutting te plaatsen in casu misbruik van recht.

Daarmee was het gevaar van de uitzicht verpestende schutting echter nog niet geweken. Nu de rechtbank de erfdienstbaarheid van weg onder voorwaarden zou opheffen, zou de buurvrouw immers geen enkele belemmering meer hebben om de schutting in plaats van precies op de erfgrens, geheel op eigen perceel te plaatsen. Ze zou de kosten daarvan uiteraard wel zelf moeten dragen. De rechtbank oordeelde over de tegenvordering van mijn cliënten als volgt:

Hiervoor in rechtsoverweging 4.10. heeft de rechtbank reeds geoordeeld dat [de buurvrouw] niet van [mijn cliënten] met succes kan vorderen dat zij meewerken en -betalen aan het oprichten van een schutting op de erfgrens. Dit laat onverlet dat [de buurvrouw] op eigen grond en op eigen kosten een schutting kan plaatsen. [Mijn cliënten] hebben in verband daarmee gevorderd dat [de buurvrouw] een verbod wordt opgelegd om binnen twee meter van de oprit van [de buurvrouw] – voor zover deze grenst aan het erf van [mijn cliënten]  – een schutting, bomen of hoog opschietende gewassen te plaatsen. Nu de vordering ziet op een verbod van het in de toekomst plaatsen van een schutting, moet er sprake zijn van een reële dreiging. Aangezien [de buurvrouw] heeft laten weten een schutting te willen plaatsen, is de dreiging daarvan voldoende concreet.

De rechtbank overweegt dat de eigenaar van een stuk grond in beginsel daarop een schutting mag plaatsen. Artikel 5:1 lid 2 BW bepaalt dat het de eigenaar met uitsluiting van ieder ander vrij staat om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. Art. 3:13 BW stelt een grens aan het gebruik daar waar degene aan wie een bevoegdheid toekomt, deze bevoegdheid misbruikt. Van misbruik is onder meer sprake wanneer men, gelet op de onevenredigheid tussen het belang bij uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.

Op zichzelf beschouwd is het belang van [de buurvrouw] op privacy een rechtens te respecteren belang, des te meer vanwege de verstoorde verhouding tussen partijen. Als [de buurvrouw] een schutting langs haar oprit plaatst, kan zij zich ongezien door [mijn cliënten] naar de openbare weg begeven. Daar staat echter tegenover dat het vrije uitzicht van [mijn cliënten] over de landerijen wordt weggenomen. Nu een schutting op deze plek niet aan haar woonerf zal grenzen, is de rechtbank van oordeel dat het belang van [de buurvrouw] op bescherming van haar privacy in dit geval van minder gewicht is. Wat betreft haar belang bij veiligheid overweegt de rechtbank dat [mijn cliënten] terecht [hebben opgemerkt] dat het om haar gevoel van veiligheid gaat en dat het plaatsen van een schutting aan één zijde van haar verder niet-afgesloten oprit objectief bezien niet zal voorkomen dat [mijn cliënten] op haar erf kunnen komen. Verder zou met minder vergaande middelen kunnen worden bereikt dat [de buurvrouw] ongestoord over haar oprit kan lopen, door bijvoorbeeld een (lager) hekwerk te plaatsen dat het uitzicht van [mijn cliënten] niet wegneemt. De rechtbank komt op grond van voorgaande tot het oordeel dat [de buurvrouw], in aanmerking genomen de onevenredigheid tussen haar belang (om ongezien over haar oprit te kunnen lopen) en het belang van [mijn cliënten] (behoud van het vrije uitzicht) dat door de uitoefening van de bevoegdheid wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot uitoefening van de bevoegdheid tot het plaatsen van een schutting kan komen. De rechtbank zal het gevraagde verbod, voor zover het de schutting betreft, toewijzen op straffe van verbeurte van een dwangsom.

Moraal van het verhaal

Na dit vonnis stelde de buurvrouw echter hoger beroep in. Bij het gerechtshof konden partijen elkaar alsnog vinden,  waarbij afgesproken werd dat de erfdienstbaarheid werd opgeheven, maar dat de buurvrouw een hek van slechts 1 meter hoog mocht plaatsen.

De moraal van dit verhaal blijft uiteraard: beter een goede buur dan een verre vriend, maar soms is een verre buur nog beter!


JuistJust! Advocatuur & Advies
Van Knobelsdorffplein 10
Marqant, 3e verdieping
9203 EJ Drachten