Een uitspraak van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, handelend als Geschillencommissie, van 25 februari 2026 (zaaknummer 82882) bevat enkele voor aannemers gunstige oordelen. De zaak laat zien dat niet tijdig klagen, inspectiekosten en het percentage waarin een aannemer in het ongelijk wordt gesteld, grote praktische en financiële gevolgen kunnen hebben.
Achtergrond van de zaak
De aannemer had de woning gebouwd onder toepassing van de Woningborg Garantie- en waarborgregeling Nieuwbouw 2021 (hierna: de garantieregeling). De woning was op 6 oktober 2023 aan de opdrachtgeefster opgeleverd.
De opdrachtgeefster uitte zeven klachten. Een deel daarvan was bij de oplevering gemeld, waaronder de meest verstrekkende klacht over verkeerd toegepaste kalven in de kozijnen. Andere klachten volgden binnen zes maanden na de oplevering en enkele pas daarna. Twee klachten loste de aannemer vóór de inhoudelijke behandeling op; de opdrachtgeefster trok die tijdens de zitting in. Vijf klachten bleven ter beoordeling over. In dit artikel bespreek ik één daarvan.
Oneffenheden onder het renovliesbehang
Op 21 december 2023, dus binnen zes maanden na de oplevering, klaagde de opdrachtgeefster dat in de werkkamer op verschillende plaatsen oneffenheden zichtbaar waren. Volgens haar waren enkele schroeven onder het door de aannemer aangebrachte renovliesbehang niet diep genoeg in de muur verzonken. In juni 2024 meldde zij bovendien ‘uitstekende pitten’ in de muur van de hal.
Het primaire verweer: geen gebrek aan de vlakheid
De aannemer, die door mij werd bijgestaan, voerde aan dat de opdrachtgeefster tijdens de oplevering geen opmerkingen over het renovliesbehang had gemaakt. In het proces-verbaal van oplevering stond hierover evenmin iets vermeld. Volgens de aannemer was daarom geen sprake van een opleveringsgebrek.
Daarnaast stelde de aannemer dat de vlakheidsnorm niet was overschreden: de maximaal toegestane afwijking bedroeg 5 mm over een lengte van 2 meter. De arbiter wees dit inhoudelijke verweer af. Het ging volgens hem niet om de vlakheid van de wand als geheel, maar om plaatselijke bultjes en putjes. Daarom moest worden getoetst aan de algemene eis van goed en deugdelijk werk. Aan die eis was volgens de arbiter niet voldaan.
Te laat klagen beperkt de herstelplicht
Namens de aannemer had ik subsidiair aangevoerd dat de opdrachtgeefster pas had geklaagd nadat alle wanden waren geschilderd. Omdat zij zelf verantwoordelijk was voor de binnen-afwerking, had zij de oneffenheden vóór het schilderwerk kunnen en moeten melden. Door pas daarna te klagen, waren de herstelkosten hoger geworden.
Dit verweer slaagde gedeeltelijk. De aannemer moest de oneffenheden herstellen, maar hoefde niet ook het later door of in opdracht van de opdrachtgeefster aangebrachte schilderwerk te herstellen. Omdat juist dat schilderwerk waarschijnlijk een groot deel van de herstelkosten zou vormen, was dit voor de aannemer een belangrijk resultaat.
Inspectiekosten na een ongegronde klacht
Een tweede subsidiair verweer vond eveneens gehoor. De aannemer had onderzoek gedaan naar een klacht over waterslag in een keukenkraan. Uit dat onderzoek bleek dat het probleem niet door een fout van de aannemer was veroorzaakt, maar door een onjuiste aansluiting door een keukenleverancier die de opdrachtgeefster zelf had ingeschakeld.
Tijdens hetzelfde bezoek meldde de opdrachtgeefster mondeling een lekkage bij de WTW-unit. De nazorgmedewerker van de aannemer erkende die klacht als terecht en verhielp het probleem direct.
Voor het onderzoek naar de waterslag bracht de aannemer € 250,00 aan inspectiekosten in rekening. De opdrachtgeefster weigerde die factuur te betalen. Artikel 11.2 van de garantieregeling bepaalt dat de aannemer € 254,00 aan inspectiekosten in rekening mag brengen wanneer achteraf blijkt dat aan een herstelverzoek geen schending van de garantienorm of aansprakelijkheid uit de aannemingsovereenkomst ten grondslag ligt. In deze zaak had de aannemer dat bedrag afgerond op € 250,00.
Opschorting totdat de inspectiekosten zijn betaald
De aannemer vroeg de arbiter te bepalen dat een eventuele herstelverplichting pas hoefde te worden uitgevoerd nadat de opdrachtgeefster de inspectiekosten had betaald. De arbiter honoreerde dit beroep op opschorting en overwoog:
‘Onderneemster heeft onweersproken gesteld dat bij het op grond van de Woningborg-regeling ingestelde onderzoek is vastgesteld dat de waterslag in de keukenkraan werd veroorzaakt doordat een apparaat door de, door verkrijgster in eigen beheer ingeschakelde, keukenleverancier onjuist was aangesloten. Dat verkrijgster tijdens dat bezoek onderneemster ook een lekkage bij de WTW (waar onderneemster wel aansprakelijk voor was) heeft getoond, maakt dat niet anders. Het ingestelde onderzoek en de daarvoor verschuldigde inspectiekosten hadden immers betrekking op de klacht van de waterslag in de kraan. Het beroep op opschorting van onderneemster slaagt. Pas als verkrijgster de inspectiekosten betaalt, moet onderneemster klacht 2 herstellen. Onder die voorwaarde zal onderneemster worden veroordeeld tot herstel.’
De verdeling van de procedurekosten
De arbiter wees ook de overige vier inhoudelijke klachten af. Per saldo werd de aannemer voor 20% in het ongelijk gesteld. Dat percentage was financieel van groot belang. Artikel 7 leden 6 tot en met 8 van het Woningborg Geschillenreglement 2024 komt, samengevat, op het volgende neer:
- Bij intrekking van een lopende procedure worden de procedurekosten volledig aan de ondernemer doorbelast, ongeacht de fase van de procedure en ongeacht welke partij intrekt.
- Ook wanneer de ondernemer in een vonnis voor 50% of meer in het ongelijk wordt gesteld, worden de procedurekosten volledig doorbelast.
- Bij een schriftelijk vastgelegde schikking zonder scheidsrechtelijk schikkingsvonnis wordt 50% van de procedurekosten aan de ondernemer doorbelast.
- Wordt de ondernemer voor minder dan 50% in het ongelijk gesteld, dan worden de procedurekosten naar rato doorbelast. Het restant blijft voor rekening van Woningborg.
Bij een percentage van 50% of meer had de aannemer in deze zaak de volledige procedurekosten van € 9.884,49 inclusief btw moeten dragen. Omdat zij in dit geval slechts voor 20% in het ongelijk werd gesteld, bedroeg het verhaalbare deel € 1.976,90. Dat is bijna € 8.000,00 minder.
De huidige regeling is voor aannemers ongunstiger dan artikel 5 lid 8 van het Woningborg Geschillenreglement 2015. Onder die oudere regeling kon Woningborg de kosten alleen op de aannemer verhalen wanneer deze voor 50% of meer in het ongelijk was gesteld. Onder de huidige regeling worden bij een lager percentage dan 50% kosten naar rato doorbelast.
Strategische afweging voor de aannemer
Een aannemer behoort terechte klachten uiteraard zo veel mogelijk op te lossen. Toch is een procedure bij de Geschillencommissie niet altijd te voorkomen. De drempel voor een opdrachtgever om een zaak te beginnen is relatief laag.
Daarom moet de aannemer vooraf steeds afwegen of het goedkoper is een betwiste klacht alsnog op te lossen dan daarover verweer te voeren. Ook een beperkt aantal gegronde klachten kan onder het huidige reglement immers leiden tot gedeeltelijk verhaal van behoorlijke hoge procedurekosten.
Wanneer meerdere klachten voorliggen, kan het proceskostenregime bovendien een bijzondere prikkel geven. Voor het percentage lijkt vooral van belang hoeveel klachten gegrond of ongegrond zijn, en niet welke herstelkosten of financiële waarde iedere afzonderlijke klacht vertegenwoordigt. Daardoor kan het in een concrete zaak strategisch verstandig zijn om ook tegen een kleine maar evident ongegronde klacht verweer te voeren en deze vooraf niet op te lossen, ook al is het wellicht een kleine moeite voor de aannemer. Dat kan het uiteindelijke percentage waarin de aannemer in het ongelijk wordt gesteld verlagen. Deze afweging blijft uiteraard afhankelijk van de omstandigheden en de te verwachten verweerkosten.
Wat kunnen aannemers uit deze uitspraak leren?
- Een beroep op te laat klagen door de opdrachtgever kan ook zinvol zijn bij zaken die onder de garantieregeling vallen. Als de opdrachtgever eerder had kunnen en moeten klagen en het uitstel de herstelkosten heeft verhoogd, kan de arbiter daarmee rekening houden. De aannemer hoeft dan mogelijk alleen het oorspronkelijke gebrek te herstellen, terwijl bijkomende kosten van later aangebrachte afwerking voor rekening van de opdrachtgever blijven.
- Bij een ongegronde klacht kan de aannemer de inspectiekosten van artikel 11.2 van de garantieregeling in rekening brengen. Dat tijdens hetzelfde bezoek ook een andere, gegronde klacht is verholpen, hoeft daaraan niet in de weg te staan wanneer de inspectiekosten duidelijk betrekking hebben op de ongegronde klacht.
- Een onbetaalde factuur voor inspectiekosten kan onder omstandigheden grond geven om herstel van een andere klacht op te schorten. De precieze toepassing blijft afhankelijk van de samenhang tussen de verplichtingen en de omstandigheden van het geval.
- Het percentage waarin de aannemer in het ongelijk wordt gesteld, kan grote gevolgen hebben voor de doorbelasting van procedurekosten. Een zorgvuldige inschatting vooraf is daarom nog belangrijker geworden dan voorheen. Het Woningborg geschillenreglement 2021 is voor de aannemer aanzienlijk ongunstiger dan het Woningborg geschillenreglement 2015. Ik kan me niet helemaal aan de indruk onttrekken dat dit mede is gebeurd naar aanleiding van de uitspraak van 29 maar 2018 van de Raad van Arbitrage in hoger beroep met kenmerk 005 over dezelfde materie, waarbij ik namens de aannemer een punt maakte dat het percentage ongelijk van de aannemer in eerste aanleg verkeerd berekend was en waar dit in hoger beroep gecorrigeerd werd.
Een strategisch ingezette € 250,00
Na de uitspraak liet de opdrachtgeefster weten af te zien van herstel van de gegrond verklaarde klacht, omdat zij de inspectiefactuur van € 250,00 niet wilde betalen. Achteraf bezien bleek die factuur voor de aannemer dus niet alleen juridisch verdedigbaar, maar ook strategisch effectief.
20 juli 2026
mr. Just M.E. Hamming
