GEVOLGEN OVERTREDING VERBOD ONDERVERPACHTING

ONDERVERPACHTING EN MOGELIJKE GEVOLGEN

Pacht is het ter beschikking stellen van grond of gebouwen voor agrarische doeleinden tegen een vergoeding. Hoewel vroeger elk stukje grond dat voor het houden van koeien, schapen of geiten ter beschikking werd gesteld als pachtovereenkomst kwalificeerde, geldt al geruime tijd dat het hobbymatig houden van dieren aan die kwalificatie in de weg staat.

Indien een overeenkomst kwalificeert als (klassieke) pacht, betekent dat een gereguleerde pachtprijs en een vrijwel oneindig gebruik door opvolgers (door 0.a het fenomeen van indeplaatsstelling), indien de pachter zich tenminste netjes aan de regels houdt. Het is namelijk vrij lastig om een pacht te kunnen beëindigen.

Een van de redenen om tot beëindiging van de pacht te kunnen komen is het niet meer bedrijfsmatig gebruiken van de pachtgrond. In de praktijk zie je wel dat een boer die het rustiger aan wil doen besluit steeds meer een loonwerker in te schakelen. Op zich niets mis mee. Het uitbesteden van de werkzaamheden mag niet in feite leiden tot de conclusie dat hij de door hem gepachte grond in feite aan derden ter beschikking heeft gesteld. Dat laatste is alleen toegestaan als de verpachter daar toestemming voor geeft en die toestemming zal niet door de verpachter gegeven worden.

Gezien alle fiscale gevolgen van grondbezit levert de pachtsom de verpachter vaak minder op dan het bedrag dat hij voor de eigendom aan de fiscus moet afstaan. Een verpachter die van de pacht af kan komen zal dat, uitzonderingen daargelaten, zeker niet nalaten, om vervolgens de grond liberaal te verpachten, met een vrije pachtprijs, aan derden ter beschikking stellen, zonder in het keurslijf van de klassieke pacht gedwongen te worden.

Dat ondervepachting zonder toestemming van de verpachter niet toegestaan is blijkt uit de artikelen 7:355 en 7:347 BW welke artikelen respectievelijk luiden:

De pachter is niet dan met schriftelijke toestemming van de verpachter bevoegd tot onderverpachting.

en

De pachter is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gepachte als een goed pachter te gedragen.

Onder de laatstgenoemde verplichting wordt volgens de jurisprudentie ook begrepen het persoonlijk gebruik van het het gepachte èn het verbod om het gepachte aan een ander in gebruik te geven.

Kenmerk van onderverpachting is dat de pachter zelf niet meer het oogstrisico loopt en ook zelf geen toezicht houdt op het gebruik van de grond en ook keuzevrijheid mist (geen bemoeienis met het teeltplan bij akkerbouw). In die zin is er een onderscheid te maken met de zogenaamde deelteelt.

PACHTER HEEFT VERZWAARDE MOTIVERINGSPLICHT

Bij dit soort klachten over de pachter moet de verpachter weliswaar de verboden onderverpachting bewijzen, Maar heeft de pachter wèl een verzwaarde motiveringsplicht. Dit is voor het eerst bepaald in Hof Arnhem-Leeuwarden van 3 december 2013 ECLI:GHARL:2013:9211 met de overwegingen:

3.5 Het hof stelt voorop dat de regeling van de pachtovereenkomst ervan uitgaat dat de pachter het gepachte zelf exploiteert. Volgens artikel 7:355 Burgerlijk Wetboek is, tenzij partijen anders zijn overeenkomen, de pachter niet tot onderverpachting bevoegd, behoudens toestemming door de verpachter. Overgang van de positie van de pachter op een derde kan de pachter uitsluitend afdwingen door indeplaatstelling te vorderen, welke vordering alleen mogelijk is indien de derde behoort tot de in artikel 7:363 lid 1 Burgelijk Wetboek omschreven kring van personen. terwijl bovendien de pachtrechter in zo’n geval beoordeelt of de voorgestelde pachter voldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Tegen deze achtergrond handelt een pachter niet als goed pachter in de zin van artikel 7:347 Burgelijk Wetboek wanneer hij een samenwerkingverband aangaat in een zodanige vorm dat hij (feitelijk) het gepachte niet langer zelf exploireert.

3.6 op de verpachter die ontbinding vordert, rust de stelplicht en bewijslast van zijn stelling dat de pachter tekortschiet. Dat neemt echter niet weg dat indien er aanleiding bestaat tot twijfel omtrent de vraag of de pachter het gepachte nog zelf exploiteert, de pachter gehouden kan zijn om ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verpachter feitelijke gegevens te verschaffen, teneinde de verpachter aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Het is immers bij uitstek de pachter die inzicht heeft in en toegang tot gegevens met betrekking tot de bedrijfsvoering, waaronder boekhoudrapporten en gecombineerde opgaven aan de Dienst regelingen.

3.7 De vastaande feiten geven voldoende aanleiding tot twijfel in de zojuist bedoelde zin. Tegen die achtergrond heeft het hof arrest van 16 augustus 2011, dus reeds voorafgaand aan die memorie van grieven, aan [appelant] verzocht om kopieën in het geding te brengen van:

  • een ondertekende maatschapsakte;
  • jaarstukken omzetgegevens over de periode 2006-2010;
  • de gecombineerde opgaven over de periode 2006-2010;
  • vaststelling en uitbetaling van toeslagrechten, inclusief bankafschriften;
  • bestelformulieren en facaturen betreffende kunstmest en gewasbeschermingsmiddelen.

Kortom, de pachter zal dus met een maatschappelijke, gecombineerde opgaven, teeltplannen, beschikkingen over toeslagrechten, bankafschriften, bestelformulieren voor gewasbestrijdingsmiddelen en jaarrekeningen moeten komen als de verpachter stelt, dat de pachter feitelijk onderverpacht. Doet de pachter dat niet, dan keert dat zich bewijsrechtelijk tegen hem. Zoals het hof in het arrest uit 2013 overwoog:

Aldus heeft [appellant] volstrekt onvoeldoende inhoud gegeven aan de hiervoor bedoelde gehoudenheid om ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verpachter feitelijke gegevens te verschaffen, teneinde de verpachter aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Jaarstukken over jaren 2009 en volgende ontbreken geheel, De status van de in eerste aanleg overgelegde balansen per eind 2006, 2007 en 2008 is geheel onduidelijk. Volgens de eigen stellingen van [appellant] bestond immers ten tijde van memorie van grieven de jaarrekening over 2006 nog slechts in concept. Ook ontbreken gecombineerde opgaven over recente jaren (de laatste betreft het jaar 2009).

En

Ook op inhoudelijke gronden – dus los van [appellant]’ gehoudenhrif om stukken in het geding te brengen – geldt dat [appellant] zijn betwisting onvoldoende heeft gemotiveerd. Daarnaar gevraagd hebben [appellant] en zijn advocaat bij gelegenheid van het pleidooi namelijk laten weten dat gespecificeerde gegevens over de exploitatie, zoals opbrengsten en kosten, niet uit de (niet overlegde) jaarrekeningen blijken, maar alleen het bedrag [appellant] ”op zijn rekening krijgt”. Op basis daarvan wordt aangifte bij de fiscus gedaan. Dit laatste wijst er op dat [appellant] inmiddels niet langer de ondernemer is en mogelijk slecht een (loon)vergoeding ontvangt. Het lag daarom ook op inhoudelijke gronden op de weg van [appellant] om de wijze waarop het gepachte worden geëxploiteerd, nader toe te lichten.

TOESTEMMING ALTIJD SCHRIFTELIJK?

In principe moet de verpachter schriftelijk toestemming geven voor de onderverpachting. In de rechtspraak wordt aan het schriftelijkheidsvereiste minder waarde gehecht en wordt aangenomen dat de toestemming tot onderverpachting ook mondeling door de verpachter gegeven kan worden, zij het dat dit uiteraard wèl door de pachter bewezen moeten worden. Een slechts oppervlakkige wetenschap bij de verpachter dat de grond ook door een derde wordt gebruikt is op zich niet voldoende, daargelaten de vraag hoever die wetenschap omtrent de ins- en outs van het samenwerkingsverband dan gaat. Zie Hof Arnhem-Leeuwarden 11 juli 2017 ECLI:NL:GHARL:2017:5944:

Uit deze stukken volgt niet (voldoende) dat de rechtsvoorgangster van de protestantse gemeente van de hoede en de rand wist wat de samenwerking tussen [appellant] en [A] betreft, in het bijzonder niet dat zij ervan op de hoogte was dat de terbeschikkingstelling van de een van het gepachte aan [A] een structureel karakter had, [A] aan [appellant] een vergoeding betaalde voor het gebruik (hetzij door winstdeling hetzij door de betaling van pacht, zoals vermeld in de jaarrekening 2014) en de werkzaamheden op het land grotendeels aan [A] werden overgelaten. Indien (alsnog) kan worden aangenomen dat men hiervan wel degelijk al jarenlang op de hoogte was en daartegen geen bezwaar had, kan worden uitgegaan van stilzwijgende toestemming voor niet-persoonlijk gebruik van het gepachte/de onderverpachting.

Wordt die mondelinge toestemming door de verpachter echter wel door de pachter bewezen, dan kan een beroep door de verpachter op het wettelijke schriftelijkheidsvereiste naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid door de rechter als onaanvaardbaar worden aangemerkt en terzijde worden geschoven.

Wetenschap bij de verpachter met mogelijk voor de pachter vreemde agrarische activiteiten is onvoldoende. Ik verwijs daarvoor naar de uitspraak van het pachthof Arnhem-Leeuwarden van 3 december 2013 ECLI:NL:GHARL:2013:9255, waarin overwogen werdt:

Volgens artikel 7:355 Burgerlijk Wetboek is de pachter niet dan met schriftelijke toestemming van de verpachter bevoegd tot onderverpachting. In de stellingen van [geïntimeerden] kan het hof niet lezen dat door [appellanten] toestemming is gegeven, ook niet mondeling. Weliswaar voeren zij aan dat [appellanten] ”op de hoogte waren”, maar dat heeft dan betrekking op het toepassen van vruchtwisseling door [geïntimeerden] binnen hun eigen bedrijfsvoering is niet hetzelfde is als de wetenschap van (vruchtwisseling door) onderverpachting.Weliswaar heeft [geïntimideerde sub 1] bij gelegenheid van de pleitzitting verklaard dat [appellanten] ook reeds in een eerder jaar hebben gezien dat [A] de grond in gebruik had, maar daaruit volgt nog niet dat hij daarvoor (mondeling) toestemming had. zijn verklaring dat hij destijds tegen [appellanten] heeft gezegd dat het geen pacht was, omdat het voor even was en [A] de grond nooit zou houden, wijst er integendeel op dat van de zijde van [appellanten]  toen bezwaren zijn geuit, of op zijn minst dat er toen vragen zijn gesteld, en in el geval niet dat er toestemming is gegeven.

INBRENG PACHTOVEREENKOMST IN MAATSCHAP?

Inbreng van een pachtovereenkomst in een maatschap kán een verboden ingebruikgeving zijn. Daarbij komt het aan of volgens de maatschapsakte de zeggenschap over het gepachte bij de gezamelijke maten is komen te liggen. In dat geval is er sprake van een verboden ingebruiksgeving. Indien er echter sprake is van een ‘verstandig opgemaakte pachtovereenkomst’, zal deze zeggenschap over het gepachte uitdrukkelijk door de pachter aan zichzelf zijn voorbehouden en is dit geen grond voor ontbinding van de pachtovereenkomst.

TEKORTKOMING MOET ERNSITG GENOEG ZIJN OM ONTBINDING TE RECHTVAARDIGEN

Niet elke onderverpachting zal direct leiden tot ontbinding van de pachtovereenkomst. Als er sprake is van een tekortkoming in de pachtovereenkomst, moet deze tekortkoming namelijk ook ernstig genoeg zijn om de ontbinding van de overeenkomst te kunnen rechtvaardigen. Dat is bij onderverpachting, zeker indien deze langdurig is, over het algemeen wel het geval.

Bij de vraag of de tekortkoming ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen spelen, de gerechtvaardigde belangen van de pachter ook mee, die echter wel zelf die belangen zal moet stellen en bij betwisting daarvan door de verpachter, ook zal moeten bewijzen.

Indien het gaat om een éénmalige gebeurtenis voor een klein deel van de verpachte percelen, waarbij de reguliere exploitatie van het totale perceel areaal nauwelijks beïnvloed is, kan dat anders liggen, zeker als de verpachter voor andere vergelijkbare vruchtwisselingen aan andere pachters wel toestemming had gegeven, zo blijkt uit Hof Arnhem 15 mei 2012 ECLI:NLGHARN:2012:BW6542

3.11 [appellante] heeft bewijs aangeboden wat betreft de vraag of [geïntimeerde] inderdaad zelf het oogstrisico droeg en zelf toezicht op de gewassen hield. Het hof komt aan bewijslevering echter niet toe, omdat ook indien van onderverpachting sprake is geweest, die tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In dit verband zijn de navolgende feiten en omstandigheden voor het hof in het bijzonder bepalend:

  1. De teelt van bloemkool had betrekking op perioden van ongeveer drie maanden en de teelt van fritularia op het winterseizoen(conclusie van antwoord onder 8, door [appellante] niet betwist). De reguliere exploitatie van de door [geïntimeerde] gepachte gronden is in zoverre door de onderverpachting of deelteelt niet of nauwelijks beïnvloed.
  2. Weliswaar staat vast dat [geïntimeerde] eind 2009 wat betreft de teelt van fritularia door is gegaan ook nadat hij wist dat [appellante] bezwaar had, maar bij gelegenheid van de comparitie van partijen heeft [geïntimeerde] toegelicht dat hij ten opzichte van zijn wederpartij zich reeds had verbonden en dat dit de reden was dat hij toen niet op zijn schreden is teruggekeerd. Ervan uitgaande dat van onderverpachting was, pleit deze omstandigheid hem niet vrij, maar maakt zij de gang van zaken wel min of meer begrijpelijk.
  3. Tussen partijen staat vast dat [appellante] aan andere pachters toestemming heeft gegeven voor onderverpachting ten behoeve van vergelijkbare teelten. Uiteraard betekent dit niet dat [geïntimeerde], ervan uitgaande dat van onderverpachting sprake is geweest, geen toestemming behoefde. Wel kan eruit worden afgeleid dat [appellante] tegen de bedoelde teelten als zodanig geen overwegende bezwarenhad.
  4. Volgens [geïntimeerde] is thans van onderverpachting of deelteelt geen sprake meer; [appellante] heeft dit niet gemotiveerd betwist.
  5. Reeds door hun oppervlakte nemen de gepachte gronden een wezenlijke plaatsin het tuinbouwbedrijf van [geïntimeerde] in, zodat ontbinding hem zwaar zou treffen.

De door [appellante] in dit verband aangevoerde feiten en omstandigheden, met name dat [geïntimeerde] ook een deel van zijn eigendomsgrond enige tijd aan een derde in gebruik zou hebben gegeven en dat hij een gedeelte van zijn eigendomsgrond aan zijn dochters heeft verkocht, kunnen aan een en ander niet wezenlijk afdoen. Voorts is niet overtuigend de suggestie van [appellante] dat uit de ingebruikgeving van de gronden aan derden volgt dat [geïntimeerde] weinig belang heeft bij behoud van de door hem gepachte gronden. [appellante] laat in dit verband immers ten onrechte buiten beschouwing dat het motief voor die ingebruikgeving vruchtwisseling kan zijn geweest.

Verder wijs ik nog op Gerechtshof Arnhem, 1 december 2009 ECLI:NL:GHARN:2012:BW6542

 [Appellante] legt aan haar vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst twee tekortkomingen ten grondslag, erin bestaande (1) dat [geïntimeerden] de bij de pachtovereenkomst aan het gepachte gegeven bestemming (namelijk grasland) in bloembollenland hebben veranderd zonder haar schriftelijke toestemming of een vervangende machtiging van de grondkamer (art. 7:348 Burgerlijk Wetboek, voorheen art. 30 Pachtwet) en (2) dat [geïntimeerden] zonder haar schriftelijke toestemming het gepachte hebben onderverpacht (art. 7:355 Burgerlijk Wetboek, voorheen art. 32 Pachtwet). […]

 […]

4.10 Van belang is voor het hof vooral dat [appellante] geen bezwaren van landbouwkundige aard tegen het gebruik van de gronden voor bloembollenteelt heeft aangevoerd en in het verleden meer dan eens in vergelijkbare gevallen (vooraf of achteraf) aan [geïntimeerde sub 1] toestemming heeft verleend. Daar komt bij dat de wijziging van de bestemming respectievelijk de onderverpachting slechts een deel van de gronden betrof, bovendien van betrekkelijk korte duur is geweest en inmiddels een einde heeft genomen.

Indien de pachtrechter oordeelt dat het éénmalig of zeer kort ter beschikking stellen van het verpachte niet ernstig genoeg is om tot ontbinding van de pachtovereenkomst te komen, wijs ik u er op dat u voor de pachter wel kunt waarschuwen dat u onderverpachting in de toekomst niet zal tolereren, zodat bij een volgende overtreding door de pachter de pachtovereenkomst wel ontbonden zal worden. Zie ook de overweging van het Hof Arnhem 15 mei 2012 ECLI:NL:GHARN:2012:BW6542

3.12 Aan het voorgaande voegt het hof ten overvloede het volgende toe. [geïntimeerde] is er thans mee bekend dat [appellante] bezwaar heeft tegen onderverpachting. Die omstandigheid zal wezenlijk gewicht in de schaal leggen ingeval [geïntimeerde] in de toekomst (volgens zijn standpunt voor het eerst en volgens het standpunt van [appellante] opnieuw) zonder toestemming van [appellante] de door hem gepachte grond (gedeeltelijk) zou onderverpachten.

ONTBINDING EN ONTRUIMING EN MOGELIJKE WINSTAFDRACHT

Dat overtreding van het verbod tot onderverpachting kan leiden tot ontbinding en ontruiming moge duidelijk zijn. Echter, actueel is ook de vordering tot winstafdracht, waarbij de verpachter van de pachter het verschil eist tussen de door hem voor dat gedeelte ontvangen pachtsom en het door de pachter (onrechtmatig) onderverpachte deel. De rechtspraak hierover is in ontwikkeling. Uit een procedure uit oktober 2019 (ECLI:GHARL:2019:9216)

speelt de door de verpachter gevorderde winstafdracht ex artikel 6:104 BW een rol:

‘2.7 Indien komt vast te staan dat de pachter de grond heeft onderverpacht, moet nog worden vastgesteld of en zo ja, in hoeverre de pachter op de voet van artikel 6:104 BW schade aan de verpachter moet vergoeden. Daarover zal het hof later beslissen.’

Het valt wel op dat het hof die vordering tot winstafdracht niet direct afwijst, zodat daar op zich – althans in theoretische zich – wel plaats voor lijkt te zijn. Onder welke voorwaarden was toen echter nog niet duidelijk. 

 

Uit een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 05-10-2021 ECLI:NL:GHARL:2021:9318 blijkt dat de verpachter minimaal wel moet stellen èn bij betwisting aannemelijk moet maken dát hij door de onderverpachting schade heeft geleden. Het gerechtshof overwoog in deze zaak:

 

‘’De Hoge Raad overwoog in zijn arrest over verboden onderhuur van 18 juni 20102 dat de rechter in een situatie van verboden onderverhuur een discretionaire bevoegdheid (niet de verplichting) heeft om, ingeval schadevergoeding is gevorderd, de schade te begroten op het bedrag van de door de verboden onderverhuur genoten winst of op een gedeelte daarvan. Daarvoor is niet noodzakelijk dat door de benadeelde (verhuurder) concreet nadeel wordt aangetoond; voldoende is dat de aanwezigheid van enige (vorm van) schade aannemelijk is. De rechter kan niet tot toepassing van art. 6:104 BW overgaan, indien de aangesprokene (de huurder) aannemelijk maakt dat door de gedragingen waarvoor hij aansprakelijk gesteld wordt, geen schade kan zijn ontstaan. Enige schade moet dus aannemelijk zijn; concreet nadeel hoeft niet te worden aangetoond. Vanwege het niet-punitieve karakter van art. 6:104 BW past de rechter verder in zoverre terughoudendheid dat waar het behaalde voordeel de vermoedelijke omvang van de schade aanmerkelijk te boven gaat, de schade in beginsel wordt begroot op een gedeelte van de winst. De in art. 6:104 BW bedoelde winst hoeft geen betrekking te hebben op de winst die de benadeelde zelf had kunnen realiseren; in het algemeen kan niet de eis worden gesteld dat de op te leggen schadevergoeding in een reële verhouding staat tot de daadwerkelijk geleden schade.

CONCLUSIE

Uiteraard is het beroepen op mondelinge toestemming van de verpachter een noodmiddel als verzuimd is om die toestemming voor onder verpachting schriftelijk te verkrijgen. Gezien de mogelijke zware consequenties (ontbinding, wellicht winstafdracht) als die toestemming niet bewezen kan worden, is het raadzaam om als pachter altijd schriftelijk toestemming aan de verpachter voor mogelijk twijfelachtige constructies die veel op onderverpachting te vragen, als dat aan de orde is.

[1] Zie hof Arnhem-Leeuwarden 27-12-2016 ECL:NL:GHARL:2016:10474 ten aanzien van beweerdelijke toestemming ‘door de vingers zien’ door rentmeester (argument afgewezen).