PAS OP! VERVALTERMIJNEN!
Ooit had ik weer een aantal zaken waar de vervaltermijn een rol speelde. Zo, bent u er nog? ‘Vervaltermijn, wat is dat?’ hoor ik u denken. Als u gebouwd heeft of als u aannemer bent, is het tijd om even de oren en ogen goed te openen.
WAT ZIJN VERVALTERMIJNEN?
Vervaltermijnen zijn contractueel overeengekomen termijnen, die het gevolg hebben dat een vordering, die na het verloop van de termijn bij een rechterlijke instantie wordt ingediend, niet meer inhoudelijk wordt beoordeeld. Die vordering wordt dan ‘niet-ontvankelijk’ verklaard.
Dit geldt dus ook als degene met de vordering het gelijk bewijsbaar aan zijn zijde heeft! Het is dus een uitermate vervelend juridisch en formeel verweer als het slaagt voor de opdrachtgever en soms een uitkomst voor de aannemer. Ook al heeft de opdrachtgever gelijk, toch krijg hij de kans niet meer om het te bewijzen.
WAAR ZIJN ZE TE VINDEN?
Vervaltermijnen komen veelvuldig voor in de algemene voorwaarden bij aannemings- en koop/aannemingsovereenkomsten. Zo kennen de AVA 1992, de AVA 2013 de oude GIW en de huidige Woningborg-overeenkomsten allemaal een vervaltermijn. U kunt ze herkennen aan de omschrijving die meestal gebruikt wordt:
‘De rechtsvordering uit hoofde van […] is niet meer ontvankelijk na …..’.
De termijn die dan volgt is de vervaltermijn, die niet altijd even lang is. De termijn is bovendien gekoppeld aan het moment van oplevering en gaat pas in nadat de zogenaamde onderhoudstermijn is verlopen.
De oplevering is het moment dat de aannemer met de opdrachtgever het gebouwde inspecteert, terwijl de aannemer vooraf en tijdig aan de opdrachtgever heeft aangegeven het werk als ‘opgeleverd’ te beschouwen.
DE OPLEVERING VÓÓR 31 DECEMBER 2023
Die oplevering is een belangrijk juridisch moment, omdat zowel de wet als de meeste algemene voorwaarden in de aannemingswereld er tot 31 december 2023 van uit mochten gaan dat de aannemer niet meer aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever had kunnen opmerken, maar tijdens de oplevering niet op het proces-verbaal van oplevering heeft laten zetten. Artikel 7:758 BW luidde namelijk tot deze datum:
- Indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd.
- Na oplevering is het werk voor risico van de opdrachtgever. Derhalve blijft hij de prijs verschuldigd, ongeacht tenietgaan of achteruitgang van het werk door een oorzaak die niet aan de aannemer kan worden toegerekend.
- De aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.
Werden de zogenaamde opleveringspunten op het proces-verbaal van oplevering gezet, en erkende de aannemer deze, dan moest de aannemer deze herstellen.
Erkende de aannemer ze echter niet, dan had de opdrachtgever met de aannemer in beginsel een bouwgeschil. Maar liet de opdrachtgever na een opleveringspunt überhaupt op het proces-verbaal van oplevering aan te tekenen, dan bleef de hoofdregel gelden. En die was: De aannemer is na de oplevering niet meer aansprakelijk, tenzij…..
Kortom, het was voor de opdrachtgever zaak alle punten waarover hij ontevreden is op het proces-verbaal van oplevering te laten vermelden.
DE OPLEVERING NÁ 31 DECEMBER 2023
Echter, per 1 januari 2024 is de Wet Kwaliteitsborging (WKB) in werking getreden, die de hoofdregel iets anders maakte. De Wkb heeft namelijk een lid 4 aan artikel 7:758 BW toegevoegd, dat luidt:
In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.
Dit artikel bepaalt dus dat de aannemer in afwijking van artikel 7:758 lid 3 BW toch aansprakelijk is voor gebreken, tenzij de aannemer aannemelijk kan maken dat deze gebreken niet aan hem toe te rekenen zijn.
Zogenaamde verborgen gebreken die dus pas ná de oplevering door de opdrachtgever worden ontdekt, kunnen dus door de aannemer niet meer met een beroep op lid 3 (‘ú had dit gebrek eerder kunnen zien, maar u heeft het niet gemeld, dus u heeft het geaccepteerd’) afdoen.
Lid 4 is weliswaar van regelend recht, maar de afwijking moet uitdrukkelijk in de aannemingsovereenkomst worden opgenomen (dus ik zou menen dat de afwijking in de algemene voorwaarden onvoldoende is), terwijl zo’n afwijking niet mag bij een zogenaamde consument. Elke afwijking daarvan is nietig.
Desondanks is de aannemer niet altijd gehouden na de oplevering aan het licht gekomen gebreken te herstellen. Dat is uiteraard het geval als de aannemer aannemelijk kan maken dat het gebrek door toedoen van een derde of door een van buitenkomende oorzaak is ontstaan. Maar ook los daarvan zit er een beperking in tijd in waarna de aannemer niet langer aansprakelijk gehouden kan worden.
DE ONDERHOUDSTERMIJN
De onderhoudstermijn waarover ik eerder sprak, is de periode waarbinnen de aannemer verplicht is de aan het licht gekomen problemen sowieso op eigen kosten op te lossen (ook voor 31 december 2023). Deze onderhoudstermijn kan ook variëren, in algemene voorwaarden loopt deze meestal van 1 maand tot 6 maanden, maar langer of korter is zeker niet uitgesloten.
AANNEMER NIET LANGER AANSPRAKELIJK NA VERLOOP VERVALTERMIJN
De uitzonderingen worden meestal geformuleerd als verborgen gebreken die ernstig van aard zijn en de verborgen gebreken van minder ernstige aard. Was het gebrek bij oplevering voor de goed oplettende opdrachtgever kenbaar, maar is daar niet door hem over geklaagd, dan geldt het gebrek natuurlijk niet als een verborgen gebrek. U snapt dus dat een aannemer bij een zaak die onder het recht viel dat tot 31 december 2023 gold belang had bij de bewering dat het gebrek bij de oplevering kenbaar was en ‘dus’ geen verborgen gebrek meer is, terwijl de opdrachtgever belang had bij precies de omgekeerde stelling.
Maar voor zaken die onder het recht vanaf 1 januari 2024 gelden, maakt dat dus niet meer uit. De aannemer is aansprakelijk tenzij hij aannemelijk maakt dat het gebrek niet aan hem toe te rekenen is. Dat kan een lastige dobber zijn en het is derhalve verstandig dat de aannemer de situatie ten tijde van de oplevering goed vastlegt, om bewijs te hebben dat hij de boel goed achter heeft gelaten.
Dat laatste is onder de Wkb sowieso nodig, omdat de aannemer een bouwdossier moet bijhouden, waaruit duidelijk blijkt dat hij precies gedaan heeft tijdens de bouw. Doet hij dat niet of onvoldoende, dan kan dat nare consequenties hebben.
ONZICHTBARE GEBREKEN: 5 JAAR EN 10 JAARS TERMIJN
Ondanks het opnemen van lid 4 in artikel 7:758 BW kan een aannemer toch na verloop van tijd aan aansprakelijkheid ontkomen, door de reeds genoemde vervaltermijnen.
De lengte van de vervaltermijn verschilt namelijk bij gebreken van ernstige aard en die van minder ernstige aard. Bij gebreken van ernstige aard is de vervaltermijn meestal 10 jaar, hoewel Woningborg-overeenkomsten tegenwoordig een vervaltermijn van 20 jaar kennen. Maar het is vaak lastig om na ommekomst van die 10 of 20-jaars-vervaltermijn de aannemer nog aan te spreken.
Dit heeft te maken met de definitie van een ernstig gebrek. Meestal wordt dat omschreven als een gebrek dat de hechtheid van het gebouw of van een essentieel onderdeel daarvan in gevaar brengt. Ind e Woningborg-overeenkomst staat de definitie:
‘Een gebrek is slechts als ernstig gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder b. aan te merken indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor haar bestemming.’
Ook de omstandigheid dat het gebouw door het gebrek (een deel van) zijn functie verliest wordt dusals ernstig gebrek aangemerkt. Kortom, gevallen van ernstig verzakkende funderingen of instortende daken, aan dat soort zaken moet u denken. En als daar sprake van is, komen de meeste van deze problemen wel binnen 20 jaar aan het licht, hoewel uitzonderingen denkbaar zijn.
MINDER ERNSTIGE GEBREKEN EN ERNSTIGE GEBREKEN
De vervaltermijn voor minder ernstige gebreken is veelal veel korter. Onder de AVA 1992 en onder de AVA 2013 en ook de Woningborg-overeenkomst is de vervaltermijn slechts 5 jaar na verloop van de onderhoudstermijn. Dat betekent dat u na verloop van de vervaltermijn + onderhoudstermijn (in het geval van de AVA 1992 dus 5 jaar en 3 maanden na de oplevering) niet meer met succes in rechte kunt klagen over de aannemer. En in de praktijk blijkt deze termijn vaak te kort te zijn.
Verreweg de meeste gevallen waar opdrachtgevers over klagen zijn te beschouwen als minder ernstige gebreken. Dat wil echter niet zeggen dat minder ernstige gebreken geen grote financiële gevolgen kunnen hebben. In die zin is de term ‘’minder ernstige gebreken’ misleidend.
Nu is bijvoorbeeld een licht corroderende balustrade op zich geen onoverkomelijk probleem voor een enkele particuliere opdrachtgever. Maar wat als alle balustrades van een appartementencomplex hetzelfde euvel vertonen? Dat wordt dan een aardig kostbare zaak, die echter door de eigenaren zelf gedragen moet worden als het geschil pas 5 jaar na het verstrijken van de onderhoudstermijn aanhangig wordt gemaakt bij de bevoegde instantie. Soms is er echter twijfel mogelijk of iets een ernstig of minder ernstig gebrek is. Wat nu als deze balustrade zodanig roest, dat men niet meer veilig het balkon kan betreden? Men zou dan immers kunnen beargumenteren dat het balkon zijn functie verliest en dat er ‘dus’ sprake is van een langere vervaltermijn.
VERVALTERMIJNEN: GEEN STUITING MOGELIJK
En wat doe je als pas kort voor het verstrijken van de vervaltermijn het probleem ontdekt wordt? Anders dan bij verjaring heeft eens stuitingsbrief geen zin. Vervaltermijnen kunnen namelijk niet gestuit worden, alleen maar ‘gered’ worden. Hoe doe je dat?
WAT DAN WEL?
Door tijdig binnen de vervaltermijn een procedure aanhangig te maken. Meestal is de bevoegde instantie de Raad van Arbitrage voor de Bouw. De Raad van Arbitrage accepteert zogenaamde pro forma vorderingen. Dat wil zeggen dat men kort het probleem moet omschrijven en daarbij dient te melden dat men de vordering nog later wil aanvullen, omdat het een pro forma eis betreft. In elk geval is daarmee de termijn gered, mits de zaak tijdig bij de Raad van Arbitrage is ingediend.
Overigens bevat de Woningborg regelen een speciale bepaling voor de termijn die luidt:
Indien de in lid 6 van dit artikel genoemde termijn verstrijkt
a. tussen het moment dat de klacht schriftelijk of anderszins aantoonbaar aan de Ondernemer is gemeld, en het tijdstip waarop de Ondernemer schriftelijk mededeelt aan de Verkrijger dat hij de klacht als afgehandeld beschouwt, dan wel
b. binnen vier maanden na het tijdstip waarop de Ondernemer schriftelijk mededeelt aan de Verkrijger dat hij de klacht als afgehandeld beschouwt,
is de rechtsvordering met terzijdestelling van het daaromtrent in lid 6 bepaalde niet ontvankelijk als zij wordt ingesteld na vier maanden na de dag waarop de Ondernemer de hierboven bedoelde mededeling heeft gedaan.
Een schriftelijke klachtmelding bij Woningborgzaken kort voor het verstrijken van de vervaltermijn ‘stuit’ de vervaltermijn dus wel, maar alleen als er binnen 4 maanden na afwijzing van de klacht door de ondernemer alsnog een procedure aanhangig wordt gemaakt.
Kortom, pas altijd op met vervaltermijnen!