Bouwrecht

De oplevering is een belangrijk moment in de aanneemovereenkomst. De aannemer geeft daarmee te kennen dat hij vindt dat hij klaar is en dat hij het werk dus aan u kan opleveren. De wet en de meeste algemene voorwaarden in de bouw bepalen uitdrukkelijk dat u niet meer kunt klagen over gebreken die u bij de oplevering had gezien, maar niet bij de oplevering heeft gemeld. U wordt namelijk geacht deze zichtbare gebreken te hebben geaccepteerd!

 

Hoe bewijst u dat u de gebreken bij oplevering heeft gemeld? In de praktijk is daar het ‘proces-verbaal’ van oplevering voor ontwikkeld, een stuk dat zowel door aannemer als opdrachtgever ondertekend dient te worden. U moet alle punten waarvan u vindt dat de aannemer het beter had moeten doen op dit proces-verbaal melden. Indien de aannemer het met u eens is zal hij per punt voor akkoord tekenen. Het kan zijn dat de aannemer vindt dat u iets onterecht als opleveringspunt wilt vermelden. Laat u daarvan niet weerhouden om het punt toch te vermelden. In dat geval tekent de aannemer ‘voor gezien’ en niet ‘voor akkoord’. Indien de aannemer ‘voor akkoord’ heeft getekend, dient hij dit punt binnen een korte periode te herstellen. Laat u na het punt te vermelden, dan kunt u daar, behoudens uitzonderingen, later niet op terugkomen. Kortom, het is zaak om bij de oplevering alle zichtbare gebreken op het proces-verbaal van oplevering te vermelden. Slechts op onzichtbare gebreken kunt u – naast de wel genoteerde opleveringspunten- later terugkomen.

Zonder dat u samen hier iets over afgesproken heeft kunt u niet zomaar verplicht worden aan een arbitrageprocedure deel te nemen. Iedereen heeft er immers recht op zijn zaak voor te leggen aan de gewone rechter.

 

Vaak staat in algemene voorwaarden een zogenaamde arbitrage clausule. Dat wil zeggen dat de opsteller van de algemene voorwaarden de zaak niet aan een gewone rechter wil voorleggen, maar aan een arbiter. In zaken waarin consumenten betrokken zijn wordt zo’n arbitrageclausule tegenwoordig als ongeldig gezien, tenminste, als de consument daartegen protesteert. Wat wel mag is dat in de algemene voorwaarden een keuze opgenomen wordt, waarbij de consument binnen een maand na aangeschreven te zijn kenbaar, moet maken welke instantie hij verkiest. Laat hij na een keuze te maken, dan kan de opsteller van de algemene voorwaarden de zaak voorbrengen bij de arbiter. Wel moet goed bekeken worden of de algemene voorwaarden überhaupt van toepassing zijn!

 

Het hangt maar net van het perspectief af of arbitrage voordeliger is dan de gewone rechter. Vaak is arbitrage duurder dan de gewone rechter, maar is de arbiter wel weer kundiger op een bepaald gespecialiseerd vakgebied. Bij de arbiter mag u zelf in persoon procederen, terwijl u bij de rechter vaak te maken heeft met een verplichte inschakeling van een advocaat. Het hangt ook net van uw zaak af welke keuze het beste gemaakt kan worden. Daar informeer ik u graag over.